Ahí está, el granero desvencijado e infestado de bichos de 100 años de edad de su cliente o el antiguo hotel o lo que sea que haya sido. Y está considerando qué hacer con él. Hay dos palabras que pueden ayudarla a decidir y, no, no queremos decir «grúa de demolición».
Se trata de los créditos fiscales, y el potencial para que la propiedad se convierta incluso en productora de ingresos. Ahora estamos hablando, ¿verdad? Los incentivos fiscales federales y estatales pueden compensar los costos de rehabilitación de un edificio antiguo.
Aquí hay una instantánea de lo que está disponible.
A nivel federal, el crédito fiscal histórico que entró en vigor en 1982 y fue reformado en 1986 incluye estas condiciones:
- 10 por ciento de crédito para gastos de rehabilitación calificados para cualquier edificio comercial no histórico y no residencial puesto en servicio antes de 1936.
- El crédito del 10 por ciento requiere la retención del 50 por ciento de las paredes internas existentes y el 75 por ciento de las paredes externas y el marco estructural interno.
- 20 por ciento de crédito para cualquier estructura histórica que figure en el Registro Nacional de Lugares Históricos, o que contribuya al carácter de un distrito histórico nacional o que esté certificada como apta para figurar en el Registro Nacional.
- Los gastos de rehabilitación «calificados» son los mayores de 5.000 dólares o la base ajustada del edificio para el crédito del 10 y el 20 por ciento.
- Los créditos fiscales sólo están disponibles para las propiedades que producirán ingresos.
El crédito fiscal suele ir acompañado de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos y nuevos mercados.
Tenga en cuenta que una propuesta de revisión fiscal integral en la Cámara revocaría el crédito fiscal histórico federal junto con un par de cientos de otros programas, dice Shaw Sprague, director asociado de relaciones gubernamentales y políticas para el National Trust for Historic Preservation. El fideicomiso está impulsando una legislación llamada Creating American Prosperity Through Preservation (CAPP), que aumentaría el crédito del 20 al 30 por ciento para proyectos más pequeños, cambiaría el requisito de edad anterior a 1936 a 50 años o más, aumentaría el acceso de las organizaciones sin fines de lucro al crédito y permitiría un crédito adicional para aumentar la eficiencia energética.
A nivel estatal, más de 30 estados ofrecen créditos fiscales para proyectos de preservación. Y los estados que ofrecen estos beneficios encuentran que los créditos aumentan el uso del crédito fiscal federal hasta en 35 millones de dólares en gastos certificados.
Pero los programas estatales varían dramáticamente en los límites de los créditos fiscales y la transferibilidad de los créditos, según un estudio de fideicomiso de preservación.
Montana, por ejemplo, da un crédito fiscal del 5 por ciento para la rehabilitación de un edificio comercial cuando se utiliza el crédito federal del 20 por ciento, según el estudio. Kansas, Kentucky, Oklahoma y Missouri permiten al titular del crédito venderlo a un tercero con suficiente responsabilidad fiscal para utilizarlo. Y algunos estados permiten que el crédito sea asignado a socios o accionistas.
New Hampshire no tiene un programa de crédito fiscal estatal, pero ofrece incentivos fiscales para los propietarios de graneros y otros edificios agrícolas considerados puntos de referencia escénicos que ayudan a contar la historia de la agricultura del estado.
Una ley estatal de 2002 permite a los propietarios solicitar a sus ciudades locales una servidumbre de conservación discrecional de 10 años como mínimo y acordar el mantenimiento del carácter histórico del edificio. A cambio, los propietarios pueden obtener una reducción fiscal de entre el 25 y el 75 por ciento del valor de tasación del edificio. Y el mantenimiento y las reparaciones no aumentarán el valor tasado. Las servidumbres también pueden ser renovadas.
Pero afrontémoslo, los esfuerzos de preservación son una labor de amor. El dueño de la granja Mark Longley en Sandwich, N.H., obtuvo una servidumbre para su granero de 1840, pero admite que sólo ahorra unos 600 dólares al año con el incentivo del 75 por ciento porque los graneros no se tasan al mismo ritmo que las casas de todos modos. Sólo el año pasado, Longley gastó 80.000 dólares en reparaciones del granero, convirtiéndolo en un «granero de trabajo» que vuelve a albergar animales después de 100 años.
«Para ser sincero, creo que muchos de los graneros que entran en servidumbre son graneros que son propiedad de personas que tienen los recursos y la voluntad de preservarlos de todos modos», dice. «Si pueden permitírselo, lo preservarán de todas formas.»
Eso también es cierto a nivel nacional. Como dice Sprague», todo dicho y hecho, los créditos fiscales históricos sólo cubrirán una fracción de su costo total de desarrollo. Sin embargo, muy a menudo, estos créditos llenan un vacío financiero crítico que significa la diferencia entre la demolición y la preservación de propiedades históricas en peligro».