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Una guía rápida de la bota imponible

Los clientes que se preparan para llevar a cabo un intercambio 1031 suelen preguntar: ¿Es posible tener un intercambio parcialmente gravable? Muchos preguntan porque les preocupa si podrán alinear una propiedad (o propiedades) de valor suficientemente alto.

Para lograr el aplazamiento total de impuestos en un intercambio, los clientes deben gastar todo el producto de su venta y readquirir cualquier deuda pagada. Pero un intercambio no tiene que resultar en este resultado. Es posible recibir algo de dinero en efectivo (después del intercambio) o tener algún alivio de la deuda y aún así aplazar una parte de la obligación fiscal. En este post, discutiremos uno de los temas clave de la Sección 1031, el tema del intercambio.

Una guía rápida de la bota imponible
Una guía rápida de la bota imponible

En términos técnicos, la bota se refiere a cualquier tipo de propiedad recibida en un intercambio que no es de la misma clase que la propiedad cedida. Esto significa que puede adoptar diversas formas, no sólo dinero en efectivo o alivio de la deuda, aunque éstas se encuentran entre los tipos más comunes. Aquí, sin embargo, sólo cubriré el botín de dinero en efectivo y el botín de la hipoteca.

Bota de dinero

Este tipo puede recibirse voluntariamente, como cuando un contribuyente desea extraer dinero en efectivo, o involuntariamente, como cuando un contribuyente no puede localizar un bien de sustitución de valor suficientemente elevado. En la primera situación, los contribuyentes desean extraer una cierta cantidad de dinero en efectivo para financiar otras compras. Esto puede hacerse, pero el efectivo será gravado en la medida de la ganancia. En el segundo caso, si un contribuyente posee una propiedad valorada en 1 millón de dólares, con una base de 500.000 dólares, y sólo puede localizar propiedades de reemplazo con un valor de 750.000 dólares, entonces debe estar preparado para pagar impuestos sobre el efectivo que le seguirá. A menudo esto se conoce como “compra a plazos”.

Siempre y cuando el intercambio se ajuste a todas las normas legales relativas a la recepción, un intercambio parcial que implique el arranque de efectivo no resultará en un fracaso. En otras palabras, el hecho de que se reciba el botín en efectivo no significa que la ganancia restante no pueda ser aplazada.

Bota Hipotecaria

Este tipo se produce cuando un contribuyente tiene un préstamo hipotecario existente que se paga con la venta y no adquiere una hipoteca de igual valor sobre la compra.

Considere este ejemplo:Un contribuyente posee una propiedad, valorada en 1 millón de dólares, con una base de 450.000 dólares y un préstamo hipotecario de 200.000 dólares. Cuando se venda, el préstamo hipotecario se cancelará, por lo que el fondo de intercambio tendrá aproximadamente 800.000 dólares.

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Sin embargo, esto no significa que sólo haya que gastar 800.000 dólares para lograr el aplazamiento total de los impuestos. El contribuyente también tiene que adquirir una hipoteca de al menos 200.000 dólares o traer dinero adicional para equilibrar el préstamo. Si simplemente utiliza el efectivo para comprar una propiedad de 800.000 dólares, tendrá 200.000 dólares de alivio de la deuda, o “arranque de la hipoteca”, y esta cantidad será imponible. Para lograr el aplazamiento total de los impuestos, el contribuyente tendría que comprar una propiedad con un valor de al menos 1 millón de dólares y aportar efectivo adicional o adquirir un nuevo préstamo hipotecario.

Como puedes ver, hay una buena razón por la que los clientes sacan este tema. Quieren saber si pueden sacar dinero voluntariamente para financiar otras cosas. También quieren saber las posibles consecuencias que pueden derivarse de un préstamo hipotecario o de una reducción de valor. La buena noticia es que:Los intercambios parciales son permisibles; estos no necesariamente causarán el colapso del intercambio. Pero, si el objetivo es el aplazamiento total de los impuestos, ese contribuyente necesita entender cómo funciona el arranque y cómo se puede evitar.

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