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Tribunal Fiscal: ¿Qué califica a un profesional de bienes raíces para las deducciones correctas?

Hay una gran diferencia fiscal entre los contribuyentes que son tratados como profesionales de bienes raíces bajo la ley fiscal y los que son considerados meros inversores pasivos. Sin embargo, como se evidencia en un nuevo caso, Pourmirzaie, TC Memo 2018-26, 3/8/18 , debe demostrar que ha puesto el tiempo para calificar como un profesional de bienes raíces.

Por lo general, los inversores en actividades como las inmobiliarias, en las que no participan materialmente, sólo pueden hacer deducciones hasta el monto de sus “ingresos pasivos” del año. Por lo tanto, no pueden reclamar pérdidas anuales (aunque se permite una amortización limitada para los inversores inmobiliarios sujetos a una eliminación gradual de los ingresos).

Tribunal Fiscal: ¿Qué califica a un profesional de bienes raíces para las deducciones correctas?
Tribunal Fiscal: ¿Qué califica a un profesional de bienes raíces para las deducciones correctas?

Sin embargo, si sus actividades inmobiliarias alcanzan el nivel de ser un profesional de la inmobiliaria, puede deducir una pérdida contra los ingresos no pasivos, como cualquier otro negocio. Hay dos requisitos clave para calificar como profesional de bienes raíces:

  1. Más de la mitad de los servicios personales que usted realiza en todos los oficios o negocios durante el año fiscal se realizan en oficios o negocios de bienes raíces en los que usted participa materialmente.
  2. Debes pasar más de 750 horas en tus negocios o negocios inmobiliarios.

Si satisface esta prueba de dos partes, las actividades inmobiliarias en las que participa materialmente no se tratan como actividades pasivas.

Hechos: Durante un período de tres años, una pareja reclamó pérdidas sustanciales derivadas de cinco propiedades de alquiler, entre ellas una propiedad residencial de cuatro unidades en San José, California; un condominio unifamiliar en San Diego, California; una residencia unifamiliar en Tucson, Arizona; un condominio unifamiliar en Bremerton, Washington; y una residencia unifamiliar en Discovery Bay, California. Además, durante un año reclamaron la pérdida de un tiempo compartido del Marriott. Los siguientes factores también fueron factores en el caso:

  • Los contribuyentes compartieron la responsabilidad de la gestión de la propiedad de San José. No tenían una oficina en la propiedad ni almacenaban herramientas allí. Además, no llevaban ningún registro del tiempo que pasaban en la propiedad.
  • Los contribuyentes también compartieron la responsabilidad de la administración de la propiedad de San Diego. Pero en el juicio la esposa no podía recordar específicamente qué tipo de actividades de administración realizaba allí más allá de visitar la propiedad para prepararla y conocer a los nuevos inquilinos.
  • La pareja no administró directamente la propiedad de Tucson. En su lugar, contrataron a un administrador de la propiedad, con el que la esposa testificó que se comunicaba sólo esporádicamente.
  • La pareja trató con los inquilinos de la propiedad de Bremerton por teléfono, aunque la esposa no recordaba cuánto tiempo pasaba al teléfono con los inquilinos.
  • Los contribuyentes administraron la propiedad de Discovery Bay ellos mismos. Hubo un inquilino durante los años en cuestión. La esposa se ocupaba de ella principalmente por teléfono
  • Los contribuyentes no ofrecieron ninguna prueba para el tiempo compartido del Marriott.

Tras examinar los hechos, el Tribunal Fiscal observó que los contribuyentes no llevaban registros contemporáneos del tiempo dedicado a sus actividades inmobiliarias. Sólo ofrecían calendarios preparados a partir de la memoria de la esposa, y su testimonio no les permitía avanzar en su posición. Las anotaciones en el calendario eran vagas, como “papeleo” y “pago de facturas”.

Además, el Tribunal comentó que la pareja no tenía una oficina o herramientas en la propiedad de San José, a pesar de que afirmaban que pasaban mucho tiempo allí. Por último, el Tribunal observó que los contribuyentes afirmaban haber pasado tiempo trabajando en una de sus propiedades de la costa oeste, mientras que en un extracto de cuenta bancaria se les mostraba haciendo compras de comida y otras en Nueva York, Florida y Pennsylvania.

En resumen: Los contribuyentes no son profesionales de la inmobiliaria. Las deducciones por sus pérdidas de actividad pasiva fueron negadas.

Aconseje a sus clientes que participan en actividades inmobiliarias que mantengan registros detallados de sus idas y venidas. La documentación puede ayudar a salvar valiosas pérdidas fiscales.