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Se da la vuelta a la declaración del impuesto sobre la venta a plazos

Normalmente, cuando vendes una propiedad inmobiliaria y recibes pagos a plazos a cambio, se te grava con impuestos durante un período de años. Eso es generalmente favorable para los contribuyentes porque pueden repartir la responsabilidad fiscal resultante. Pero no siempre.

En algunos casos, puede ser preferible elegir que se le cobre el impuesto sobre la cantidad total en el año de la venta, aunque no haya recibido el pago completo. Cuando sea conveniente, esta “elección fuera de” informe de venta a plazos puede ahorrarle miles de dólares de impuestos.

Se da la vuelta a la declaración del impuesto sobre la venta a plazos
Se da la vuelta a la declaración del impuesto sobre la venta a plazos

Primero, repasemos las reglas básicas.Por lo general, cuando se reciben pagos a plazos de una venta de bienes raíces durante dos o más años fiscales, el impuesto sobre la ganancia se paga en esos años en que se reciben realmente los pagos.

Es más, puede ahorrar aún más si los ingresos son gravados a tasas más bajas durante varios años bajo la estructura de tasas impositivas graduadas. Este tratamiento fiscal favorable es automático para la mayoría de las ventas a plazos de los inversores.

Las ganancias de capital a largo plazo por la venta de bienes raíces se gravan con una tasa impositiva máxima del 15 por ciento, o del 20 por ciento para los contribuyentes que se encuentran en el tramo superior del impuesto sobre la renta ordinario. Además, la venta puede desencadenar el impuesto del 3,8% sobre la renta neta de inversión (NII). El impuesto NII se incluyó en la Ley de Cuidado de Salud Asequible, la ley de salud conocida como Obamacare. Finalmente, otros factores, incluyendo el pago de intereses en ventas a plazos, pueden entrar en juego.

¿Cuánto de cada cuota es imponible? Con el método de informe de venta de cuotas, la parte gravable del pago se basa en el “índice de ganancia bruta”. El índice de ganancia bruta se determina dividiendo la ganancia bruta de la venta de bienes raíces por el precio de la venta.

Digamos hipotéticamente que usted adquirió un edificio de apartamentos hace una década con una base de 1,2 millones de dólares. Luego vendió el edificio el año pasado por 3 millones de dólares y arregló que se pagaran en tres cuotas anuales de 1 millón cada una, con el primer pago en 2016. En este caso, su ganancia bruta es de 1,8 millones de dólares (3 millones – 1,2 millones), por lo que el porcentaje imponible de cada cuota es del 60 por ciento (1,8 millones ÷ 3 millones). En el informe de venta a plazos de su declaración de impuestos de 2016, usted deberá pagar impuestos sobre $600,000 de ganancia (60 por ciento de $1 millón).

Obsérvese que toda depreciación reclamada sobre los bienes debe ser recaptada como ingreso ordinario en la medida en que exceda la cantidad permitida por el método de línea recta. La base ajustada de los bienes se incrementa con el monto de los ingresos recapturados, disminuyendo así la ganancia realizada en años futuros.

Suena bastante bien, ¿verdad? Pero las cosas a menudo no son tan simples. Supongamos que el 2016 fue un año de ingresos extremadamente bajos para usted personalmente y que espera estar en un rango de impuestos más alto en el 2017 y años futuros. Como resultado, puede que prefiera pagar impuestos sobre todos los ingresos de una venta a plazos en su declaración de 2016.

Del mismo modo, puede tener pérdidas de capital o pérdidas pasivas suspendidas que pueden compensar el impuesto de una venta a plazos. Por lo tanto, se beneficia informando de todas sus ganancias en el año de la venta, en lugar de repartir la obligación fiscal a lo largo del tiempo.

No asuma automáticamente que saldrá adelante con el informe de ventas a plazos. Compare la responsabilidad fiscal bajo el método automático con el impuesto debido bajo la elección del tratamiento de venta a plazos. Factor en el impuesto del 3.8 por ciento NII y otros aspectos relevantes. Con la ayuda de un profesional de impuestos, puede decidir qué enfoque es el mejor para su situación.

Hay otro giro a considerar: El Presidente Trump ha propuesto reducir las tasas de impuestos y revocar el Obamacare (y presumiblemente el impuesto NII). Si esto ocurre, podría diluir los beneficios fiscales de elegir tener el monto total de una venta a plazos gravable en 2016.

Mejor idea: Tienes hasta la fecha de vencimiento prorrogada para presentar las declaraciones de impuestos de 2016 – 16 de octubre de 2017 – para tomar tu decisión final.

Este artículo es traído a ustedes por Bill.com, la plataforma de pagos en la nube que ayuda a los contadores y tenedores de libros a enfocarse en lo que más importa – sus clientes.