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Qué decir a los clientes sobre los arrendamientos

Cuando los propietarios de bienes inmuebles celebran acuerdos para arrendar sus propiedades, sus asesores elaboran habitualmente acuerdos que incluyen todo tipo de disposiciones de calderas. Por ejemplo, los asesores instruyen a sus clientes para que firmen acuerdos en los que se exige a los arrendatarios que devuelvan las propiedades en el mismo estado en que las recibieron o que asuman de otra manera el costo de su mantenimiento, restauración, sustitución y similares.

Recuerdo a los clientes cuyas propiedades incluyen propiedades de alquiler lo importante que es que los arrendadores verifiquen que sus asesores consideren cuidadosamente qué palabras utilizarán para las disposiciones de devolución de la propiedad. ¿Por qué, se preguntan los clientes, debería importar la redacción?

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Explico que las palabras utilizadas podrían determinar la medida en que los arrendadores tienen derecho a amortizar la depreciación. Dicho más claramente, el spoilsports del Servicio de Impuestos Internos podría ordenar que los arrendadores renuncien a sus deducciones por depreciación cuando los contratos de arrendamiento estipulen que las propiedades devueltas deben estar en condiciones de “primera clase”.

Los clientes se ponen atentos cuando cito una decisión de 1978 del Tribunal de Apelación del Quinto Circuito ( Royal St. Louis, Inc. v. U.S. , 578 F.2d 1017). Sostuvo que el Servicio de Impuestos Internos negó correctamente toda deducción por depreciación del mobiliario y equipo de los hoteles por parte de un propietario cuyo inquilino estaba obligado contractualmente a mantenerlos “en condiciones de primera clase, sustituyéndolos cuando fuera necesario para tal fin”.

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Los abogados de Hacienda fueron al grano. Le recordaron al tribunal que la redacción del contrato de arrendamiento del edificio era mucho menos exigente. El acuerdo sólo obligaba al arrendatario a devolver el edificio “en buen estado, con excepción del desgaste razonable”.

El tribunal se centró en la ausencia de una excepción por desgaste para el mobiliario y el equipo. Llegó a la conclusión de que el arrendador y el arrendatario tenían la intención de que el arrendatario asumiera una obligación mayor por esos bienes, “a fin de evitar que el arrendador sufriera pérdidas económicas durante el período de arrendamiento”.

Por consiguiente, el tribunal acordó con el IRS que el propietario no puede reclamar la amortización del mobiliario y el equipo. Se puso del lado de la agencia, ya que el requisito de que el arrendatario restaure los artículos que muestran desgaste significa que el propietario se compromete a recuperar la propiedad que está en condiciones como nuevas cuando el contrato de arrendamiento termine.

Para calmar a mis clientes, menciono que el IRS no siempre tiene la última palabra sobre cómo deben interpretarse los acuerdos de arrendamiento. A veces, los arrendadores prevalecen.

Se les ha permitido mantener sus amortizaciones cuando el contrato de arrendamiento obliga al arrendatario a devolver el bien en buen estado, “salvo el desgaste ordinario”, en “al menos tan buen estado” como al principio del arrendamiento, o mantenerlo en funcionamiento. Pero no cuando el acuerdo obliga al arrendatario a devolver un bien de valor equivalente al final del contrato de arrendamiento.

Mis clientes ahora entienden por qué necesitan ser cuidadosos cuando ellos, o los asesores que actúan en su nombre, insertan palabras en documentos como esos molestos acuerdos de arrendamiento.

Los clientes aprecian otra amonestación: Es posible que también tengan que estar atentos en su elección de palabras cuando sus pensamientos se centren en la selección e implementación de estrategias fáciles de entender y perfectamente legales que les permitan sortear los escollos y aprovechar al máximo las oportunidades de retrasar, disminuir o profundizar los pagos de cantidades sustanciales que de otra manera serían desviados por el equipo que siempre encabeza la lista de los organismos más impopulares del gobierno.

Otro recordatorio, este para ustedes, queridos lectores: Para saber más sobre las tácticas que recortan los impuestos de este año y los siguientes, lean mis columnas de “chismes sobre impuestos”. Diez hasta la fecha y muchas más en preparación, incluyendo una que viene pronto.

Artículos adicionales. Un recordatorio para los contables que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes sobre las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 300 y contando).