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Orientación sobre los fideicomisos reglamentarios de Delaware en los años 1031

Si eres capaz de ofrecer a los clientes un poco de conocimiento que les dé una ventaja en una situación determinada, vas a conseguir que ese cliente esté asegurado a largo plazo. Ser capaz de asesorar en algo tan complejo como una inversión en un fideicomiso legal de Delaware (DST) es uno de esos ejemplos.

Los fideicomisos legales de Delaware son vehículos de inversión que permiten que la propiedad sea copropiedad de múltiples inversores. Estos vehículos han recibido la atención de muchos medios de comunicación en los últimos años. En este post, repasaremos los beneficios y desventajas de los FDS para los inversores que contemplen un intercambio 1031.

Orientación sobre los fideicomisos reglamentarios de Delaware en los años 1031
Orientación sobre los fideicomisos reglamentarios de Delaware en los años 1031

Dado que la propiedad inmobiliaria copropietaria de un DST se considera un interés de propiedad inmobiliaria para los fines del intercambio 1031, los inversores pueden seleccionar un DST como propiedad de reemplazo. Veamos detalladamente los beneficios y desventajas más importantes de estos vehículos.

Los DST son un arreglo alternativo a las TIC

Antes de sumergirnos en los aspectos ventajosos y potencialmente desventajosos de las DST, mencionemos primero la estructura de estos vehículos. Antes de preguntar cómo estos vehículos pueden beneficiarlos, sus clientes sin duda se preguntarán: ¿qué son exactamente las DST? Una forma útil de entender los DST es pensar en el alquiler en propiedad común (TIC).

Los TIC son acuerdos de copropiedad en los que múltiples personas poseen, operan y comparten el producto de una propiedad común. Los edificios comerciales y los complejos de apartamentos son ocasionalmente propiedad de un TIC.

En un TIC, los copropietarios tienen un “interés fraccionario indiviso”, lo que significa que son libres de disponer de la propiedad por su propia voluntad. Y este interés fraccionario indiviso es considerado como un interés de propiedad real bajo la ley. Así que, aunque técnicamente los copropietarios no son dueños de toda la propiedad, cada persona es dueña de “bienes raíces” en oposición a una pieza de propiedad personal intangible.

Así es precisamente como funciona la propiedad en un DST. Todos los inversores individuales son propietarios de “bienes raíces” (o “intereses de propiedad”) aunque sólo posean una parte de una propiedad común. El hecho de que la propiedad de los DST esté clasificada como tal ha hecho que estos vehículos sean populares entre los 1031 inversores de la bolsa.

Los DST requieren una inversión mínima

Una de las cosas que los inversionistas deben tener en cuenta es el hecho de que los DST requieren una inversión mínima. La inversión mínima tiende a rondar los 100.000 dólares, aunque las DST son obviamente libres de cambiar el mínimo a su antojo.

La mayoría de los intercambios 1031 implican ganancias que superan los 100.000 dólares, así que este mínimo no suele ser una barrera. Pero, es algo a tener en cuenta, particularmente si un DST está planeando ser usado como una propiedad secundaria de reemplazo en lugar de una primaria. Si un inversionista necesita descargar 90.000 dólares extra en ingresos de intercambio, ese inversionista debe saber que puede ser necesario traer fondos externos para obtener un interés de DST.

Quitar su inversión puede ser difícil

Otra cosa que los posibles inversores de DST deben saber es que quitar su inversión de un DST puede ser algo difícil. Los DST prefieren ser vehículos de inversión relativamente estables, por lo que una vez vendida una participación, los DST suelen preferir mantener la estructura de propiedad intacta durante un cierto período.

Esto puede implicar la firma de un contrato que encierre al inversor en la estructura durante un período de tiempo determinado. O puede implicar la promesa de permanecer en la DST a menos que ocurran ciertas contingencias. En cualquier caso, los inversores simplemente deben ser conscientes de que la enajenación de una participación adquirida en la DST puede no ser siempre una propuesta fácil. Por esta razón, un buen consejo sería decir que un DST debe ser elegido cuidadosamente.

Los DST proporcionan gestión para los inversores

Uno de los beneficios de un DST es que los DST proporcionan la gestión para los inversores. Los DST tienen una compañía de gestión independiente que proporciona una variedad de servicios. Esto distingue a las DSTs de la mayoría de las TICs. Esto permite a los DST ser vehículos de inversión relativamente pasivos, incluso entre otros tipos de inversión similares. Después de que un inversor adquiere un interés en una DST, puede adoptar un enfoque de “no intervención” y no tener que preocuparse de si la propiedad se está gestionando eficazmente. Si se consideran las cosas desde la perspectiva del “esfuerzo por recompensar”, esto sin duda hace que las DST sean una opción atractiva.

Las DST proporcionan rendimientos bajos y estables

Otro aspecto de los DST que sus clientes deben conocer es que los DST proporcionan rendimientos relativamente bajos pero constantes. El rendimiento anual típico de un DST es comparativamente más bajo que el de otras inversiones inmobiliarias. El rendimiento anual promedio flota alrededor del 5%. Sin embargo, la ventaja es que los DST son más estables y por lo tanto proporcionan un rendimiento constante.

Muchos, si no la mayoría, de los inversores lo considerarán un beneficio, pero otros pueden preferir inversiones algo más arriesgadas que conlleven un mayor rendimiento potencial. En cualquier caso, es algo que hay que tener en cuenta. Las DST tienden a poseer grandes propiedades comerciales estables (es decir, grandes comunidades de apartamentos de lujo, grandes edificios comerciales, etc.), por lo que tienden a ofrecer estabilidad pero rendimientos relativamente bajos. Si su cliente quiere usar sus ganancias del intercambio 1031 para jugar a la ruleta con la esperanza de un gran retorno, dígale que busque en otra parte.

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