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Normas fiscales sobre el alquiler de una residencia personal

El otro día, recibí un e-mail de una pareja que llamaré David y Ruth. Ambos trabajan y son dueños de una casa de 3 dormitorios que les cuesta sólo $1,000 mensuales para los impuestos de bienes raíces y pagos de la hipoteca.

Como planean mudarse a una nueva vivienda, una opción es convertir su actual lugar en una propiedad de alquiler. Ruth pregunta si sería una medida sensata. Mi respuesta es que todo depende y que su decisión es inherentemente subjetiva.

Normas fiscales sobre el alquiler de una residencia personal
Normas fiscales sobre el alquiler de una residencia personal

Visto únicamente desde la perspectiva de los impuestos, podría ser una maniobra inteligente. La pareja podría vender y calificar para una exclusión que les permita escapar de los impuestos hasta por 500.000 dólares de beneficio de la venta (250.000 dólares para los solteros), siempre que hayan usado el lugar durante al menos dos años del período de cinco años que termina en la fecha de venta y que hayan transcurrido al menos dos años desde la última vez que usaron la exclusión. Entonces podrían utilizar los ingresos, en su mayor parte o totalmente disminuidos por los impuestos, para inversiones o esa nueva casa.

O la pareja podría decidir no vender y convertirse en propietarios. Entonces consiguen compensar sus recibos de alquiler con deducciones por gastos de operación, como servicios, reparaciones y seguros, más la depreciación. Les recuerdo que deben tener en cuenta que las reglas para calcular la depreciación toman algunos giros y vueltas.

La medida de la cantidad depreciable es la menor de

  1. la base ajustada de la propiedad en el momento de la conversión o
  2. valor justo de mercado en el momento de la conversión

Su base ajustada en la mayoría de los casos es el costo más ciertos costos de liquidación o cierre relacionados con la compra, como los honorarios legales o las búsquedas de títulos, y las mejoras, como las habitaciones adicionales o las renovaciones importantes. No pueden tener en cuenta la tierra ya que no es depreciable.

¿Qué pasa si los propietarios de la nueva casa de moneda muestran un beneficio? Se gravan como ingresos ordinarios, al igual que sus salarios.

¿Qué pasa si David y Ruth muestran una pérdida, como no es raro debido a las amortizaciones de depreciación? Entonces, deberían ser capaces de usar la pérdida como una compensación contra sus salarios y otros tipos de ingresos.

Primero, sin embargo, la pareja necesita familiarizarse con las reglas para las pérdidas de alquiler de propiedades. Por lo general, esas pérdidas están sujetas a las normas restrictivas de los acuerdos de refugio fiscal y sólo pueden compensar los ingresos de los acuerdos de refugio, como las sociedades limitadas. Las pérdidas de viviendas no pueden proteger de los impuestos a los ingresos que no sean de viviendas, como salarios y retiros de cuentas IRA y otros tipos de cuentas de jubilación con impuestos diferidos.

Estas duras restricciones están sujetas a varias excepciones, incluida una pausa especial para la mayoría de los propietarios de propiedades de alquiler que califican como administradores «activos», es decir, los que ayudan a tomar decisiones como la aprobación de inquilinos, el establecimiento de condiciones de alquiler y la aprobación de proyectos de mejora de capital.

La ley permite a los propietarios como David y Ruth deducir hasta 25.000 dólares en pérdidas contra otros ingresos. El tope baja de 25.000 a 12.500 dólares para los casados que presentan declaraciones separadas y viven separados en todo momento del año y se convierte en cero para los casados que viven juntos y presentan declaraciones separadas.

No es para gatos gordos. La ruptura comienza a desaparecer cuando el ingreso bruto ajustado modificado excede los 100.000 dólares, y desaparece por completo cuando el AGI supera los 150.000 dólares. Para los casados que se presentan por separado, las cifras de 100.000 y 150.000 dólares se convierten en 50.000 y 75.000 dólares. Pero las pérdidas no utilizadas se pueden trasladar a años posteriores.

A partir de ahora, no hay problema para archivadores conjuntos como David y Ruth. Su AGI modificado está muy por debajo del número mágico de 100.000 dólares. Pero deben tener en cuenta que reclamar pérdidas de alquiler aumenta la probabilidad de una auditoría.

El IRS sospecha que muchos propietarios están deduciendo incorrectamente las pérdidas. Si las computadoras de la agencia rebotan su declaración, deben esperar que el examinador exija pruebas de su participación activa en las decisiones de gestión, la propiedad de un interés del diez por ciento como mínimo y el cálculo correcto de la deducción según la prueba modificada de AGI.

Artículos adicionales .Un recordatorio para los contadores que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes de las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 250 y contando).