La Sección 121 del Código de Rentas Internas autoriza una «exclusión» – escape de los impuestos sobre la renta – para las ganancias de las ventas de casas. La exclusión es de hasta $500,000 para parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas y $250,000 para solteros y parejas que presentan declaraciones separadas.
¿Pero qué pasa cuando la ganancia es mayor que el límite de exclusión de 500.000 o 250.000 dólares? El exceso se grava como una ganancia de capital a largo plazo, más los impuestos estatales aplicables.
El requisito clave: Poseer y vivir en la propiedad como su residencia principal por períodos que sumen al menos dos de los cinco años que terminan en la fecha de venta, y deben haber transcurrido al menos dos años desde la última vez que usó la exclusión.
Cuando vendas, ten en cuenta las reglas especiales para los muebles. La ruptura de exclusión no se aplica a ningún mueble u otra propiedad personal que puedas vender para obtener un beneficio. Cuente cualquier ganancia de esos artículos como ingresos declarables en el año de la venta.
Peor aún, no se puede deducir ninguna pérdida en su venta, ya que no los compró originalmente para obtener una ganancia o un ingreso. Tampoco puedes reducir la ganancia de la venta de una casa por una pérdida sufrida por la venta de muebles; la venta de muebles es una transacción separada .
Si decide vender el contenido de su vivienda, el impuesto puede subir inesperadamente. El IRS mide la ganancia o la pérdida por separado para cada activo vendido – no por el resultado global de la venta. Por lo tanto, incluso si la venta de una suma global resulta en una pérdida neta para usted, los federales pueden crear una ganancia imponible simplemente al rechazar las pérdidas que se produjeron en algunos de los activos involucrados. Resultado: La ganancia imponible puede superar con creces la ganancia neta en dólares de la venta.
Para ilustrar, el contenido de la casa de Rita Harrison incluye algunos artículos que ahora valen menos que su costo original, mientras que otros se han apreciado sustancialmente – alfombras orientales, por ejemplo. Rita recibe 50.000 dólares por el contenido del hogar, cuyo costo original podría ser al menos eso o más.
Sin embargo, está sujeta a un impuesto sobre las ganancias de capital por cada artículo vendido por más que el costo, sin compensar las pérdidas de los artículos vendidos por menos que el costo. Así que si Rita obtiene ganancias de 25.000 dólares y sufre pérdidas de 25.000 dólares, debe pagar impuestos sobre todas las ganancias e ignorar todas las pérdidas.
Muebles y electrodomésticos: ¿Son parte del hogar? Rita puede añadir a la base de su hogar lo que gasta en muebles, electrodomésticos y artículos similares que se consideran accesorios (partes permanentes de la propiedad) y, por lo tanto, parte del hogar. Ella no puede añadir a su base el costo de artículos que son considerados propiedad personal y, por lo tanto, no son parte de la casa.
La ley del estado en el que se encuentra su casa determina si, por ejemplo, un refrigerador debe clasificarse como un accesorio (lo que significa que el artículo debe venderse con la casa) o como propiedad personal (lo que significa que no tiene que venderse). Por regla general, la ley considera que un artículo fácilmente movible es un bien personal, no un accesorio.
Artículos adicionales . Un recordatorio para los contables que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes sobre las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 180 y contando).
Manténgase competitivo con sus colegas contadores que recurren a los artículos cuando, por ejemplo, mantienen correspondencia con los clientes o quieren mostrarles cómo esquivar ágilmente los escollos y a la vez capitalizar las oportunidades de disminuir, retrasar o profundizar en los pagos de cantidades considerables que, de otro modo, engrosarían las arcas del IRS.
También tenga en cuenta los artículos cuando se esfuerce por construir el reconocimiento de su nombre, un objetivo que sólo se puede alcanzar eligiendo e implementando estrategias que lo diferencien de la competencia feroz. Use los artículos para preparar charlas para el público, como dueños de negocios, inversores y jubilados.
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