¿Planeas comprar una nueva casa a finales de año?Intenta terminar las cosas para el 31 de diciembre. La recompensa por cumplir ese plazo es una deducción para este año si tienes que financiar la compra con un préstamo hipotecario en el que pagas «puntos».
¿Qué son los puntos? Son cuotas adicionales, por adelantado, que se pagan en lugar de tasas de interés más altas. Cuando el dinero es escaso, los prestamistas rutinariamente cobran puntos, también conocidos por denominaciones como «tarifas de originación de préstamos», «tarifas de primas» o «descuento de préstamos». Un punto equivale al 1 por ciento de la cantidad prestada.
La clave para asegurar que los puntos sean 100 por ciento deducibles en el año de pago, junto con el interés de la otra hipoteca de la casa, es que los puntos deben ser pagados para obtener un tipo específico de préstamo. El préstamo debe ser para comprar, construir o mejorar su casa principal (como cuando se agrega o remodela una habitación), a diferencia de, por ejemplo, una segunda casa que se utiliza como un refugio de vacaciones, o una propiedad por la que se cobra alquiler.
En el cierre de un préstamo, es probable que reciba una Declaración de Liquidación Uniforme. El estado de cuenta debe identificar claramente la cantidad que el prestamista cobra como puntos y debe calcular los puntos como un porcentaje del préstamo. Además, el cobro de puntos tiene que ajustarse a una práctica comercial establecida en su área, y la deducción no puede exceder el número de puntos generalmente cobrados en su área.
Un ejemplo: En una hipoteca de 400.000 dólares, dos puntos equivalen a una deducción de 8.000 dólares que ahorra 2.400 dólares si se está en un nivel impositivo total (federal, estatal y, tal vez, municipal) del 30 por ciento.
Refinanciar una hipoteca existente. Así es como el IRS lee la ley: Generalmente, los puntos que pagas para refinanciar una hipoteca no son deducibles en su totalidad en el año en que los pagas, a menos que se paguen en relación con la compra o mejora de una casa. Esto es cierto incluso si la nueva hipoteca está garantizada por su casa principal. Traducción: Los refinanciadores deben cancelar los puntos de forma drástica durante todo el plazo del préstamo, dividiendo los puntos pagados por el número de pagos mensuales que se harán durante la vida del préstamo.
Por ejemplo, pagas 4.000 dólares en puntos y harás 360 pagos mensuales en una hipoteca a 30 años. Bajo el enfoque del IRS, su deducción permitida es de 11,11 dólares por pago, o un total de 133,32 dólares por 12 pagos.
Este requisito de asignación del IRS ha sido respaldado por una decisión del Tribunal Fiscal de los Estados Unidos de 1988, aunque el Tribunal de Apelaciones del 8º Circuito rechazó la regla de asignación cuando se pagan puntos en una hipoteca a largo plazo que sustituye un préstamo a corto plazo por un pago global.
Al refinanciar por segunda vez, o si el préstamo se paga antes de tiempo, tome una deducción en el año de pago por todos los puntos restantes que aún no se han deducido.
El IRS sabe que cada vez más refinadores han sucumbido a la tentación y reclaman sus puntos como si fueran totalmente deducibles de un solo golpe. La diferencia no es el hígado picado: En el caso de un préstamo a 15 años por 300.000 dólares y 9.000 dólares en puntos, una deducción por año de pago sería de 9.000 dólares, en lugar de una deducción anual de sólo 600 dólares tomada en el curso del préstamo.
Puntos de venta pagados. Hay otras complicaciones cuando eres el vendedor y pagas puntos de hipoteca para inducir al prestamista a organizar la financiación para el comprador. No puedes contar los puntos como intereses. Pero como gasto de venta, reducen el monto de cualquier ganancia que obtengas de la venta y son deducibles para el comprador, que luego debe hacer algunos trámites. Él o ella tiene que restar la cantidad pagada del precio de compra al computar la base de la casa – la cifra usada para determinar la ganancia o pérdida en la venta de un activo.
Artículos adicionales . Un recordatorio para los contables que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes sobre las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 160 y contando).
Manténgase competitivo con sus colegas contadores que recurren a los artículos cuando, por ejemplo, mantienen correspondencia con los clientes o quieren mostrarles cómo esquivar ágilmente los escollos y a la vez capitalizar las oportunidades de disminuir, retrasar o profundizar en los pagos de cantidades considerables que, de otro modo, engrosarían las arcas del IRS.
También tenga en cuenta los artículos cuando se esfuerce por construir el reconocimiento de su nombre, un objetivo que sólo se puede alcanzar eligiendo e implementando estrategias que lo diferencien de la competencia feroz. Use los artículos para preparar charlas para el público, como dueños de negocios, inversores y jubilados.