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Lo que hay que saber sobre los costos de cierre de la bolsa 1031

Los contadores pueden aportar mucho valor a los clientes proporcionándoles algún nivel de asesoramiento sobre los costos de cierre permitidos en un intercambio 1031.

Dado que un intercambio 1031 implica necesariamente la venta de bienes inmuebles, los costos de cierre siempre serán parte de la transacción.

Los clientes preguntan rutinariamente cuáles de estos costos pueden ser pagados directamente con los ingresos del intercambio sin producir un evento imponible.En este post, discutiremos el tema de los costos de cierre permitidos y no permitidos en un intercambio.

Lo que hay que saber sobre los costos de cierre de la bolsa 1031
Lo que hay que saber sobre los costos de cierre de la bolsa 1031

Es importante señalar que los costos de cierre sólo pueden resolverse completamente de manera individualizada. Hay un acuerdo generalizado en cuanto a la clasificación de la mayoría de los costos de cierre, pero esto no significa que el IRS no pueda seguir cuestionando la permisividad de un costo de cierre en una situación determinada.

El Reglamento deja espacio para la interpretación

La sección k) del Reglamento del Tesoro se refiere específicamente a los costos de cierre en 1.1031(k)-(1)(g)(7). En ese párrafo, el reglamento se refiere a los “elementos” recibidos en la disposición de los bienes y a los costos de transacción que “se relacionan” con la disposición de los bienes cedidos o la adquisición de los bienes de reemplazo.

El lenguaje utilizado en este párrafo es ambiguo y deja margen para la interpretación en cuanto a si un determinado costo se relaciona con la enajenación o la adquisición. Sin embargo, en el reglamento se enumeran ejemplos concretos (es decir, impuestos de transferencia, comisiones de agentes, impuestos prorrateados, derechos de registro, derechos de la compañía de títulos, etc.).

Costos de cierre permitidos vs. no permitidos

Los intermediarios, abogados y otros 1031 especialistas tienen una idea aproximada de los costos que se clasificarán como permisibles en un intercambio. A la inversa, también tienen una idea aproximada de qué costos se consideran no permisibles. He aquí algunos de los costos permitidos:

– Derechos de custodia

– Tasas de seguro de título

– Comisiones de los agentes inmobiliarios

– Gastos de evaluación (para el contrato de compra exclusivamente)

– Honorarios del abogado relacionados con la venta

– Derechos de registro

– Impuestos sobre el consumo o la transferencia

– Impuestos prorrateados

– Honorarios de intermediarios cualificados

Aquí están algunos de los costos no reducibles:

– Costos relacionados con la financiación

– Alquileres prorrateados

– Depósitos de seguridad

– Impuestos sobre la propiedad

– Primas de seguro

– Avalúos requeridos por un prestamista hipotecario

– Comprobaciones ambientales requeridas por un prestamista

– Otros gastos relacionados con la hipoteca (tasas de solicitud, puntos, etc.)

– Costos no transaccionales (facturas de servicios públicos, facturas de tarjetas de crédito, etc.)

Ninguna de estas listas es exhaustiva y los diferentes intercambios tendrán diferentes costos. Algunos prestamistas de préstamos hipotecarios, por ejemplo, tendrán diferentes requisitos incorporados en su proceso de préstamo. Pero, puede dar a los clientes una idea general de lo que está sucediendo al referirse a estas listas.

El propósito de estas listas es proporcionar justicia al contribuyente que realiza el intercambio. Todos entendemos que hay una amplia gama de gastos que naturalmente deben ser incurridos cuando se venden o compran bienes raíces.

La solución justa a esta cuestión es permitir que los contribuyentes compensen sus ganancias cuando utilicen los ingresos del intercambio para pagar los gastos que se producen normalmente en el curso de los negocios. El contribuyente no debería sufrir una sanción financiera, por ejemplo, por utilizar los fondos del intercambio para pagar la comisión de un corredor de bolsa; ese es un aspecto normal de los negocios.

Los costos permitidos compensan los ingresos brutos de las ventas

El principal beneficio de los costos permitidos es que estos costos compensan la ganancia obtenida de la venta subyacente en la bolsa 1031. Este es el punto que los contadores necesitan para perforar en casa para sus clientes. Supongamos que su cliente vende una propiedad por 1 millón de dólares, y tiene costos de cierre permitidos de 100.000 dólares.

En este escenario, el contribuyente sería tratado como si la propiedad misma se vendiera por 900.000 dólares, en lugar de 1 millón de dólares. El contribuyente no estaría obligado a obtener una propiedad de reemplazo de al menos 1 millón de dólares para lograr el aplazamiento total de impuestos. Los costos de cierre compensan efectivamente la ganancia obtenida en la venta. Desde el punto de vista fiscal, es como si la propiedad cedida se vendiera por 900.000 dólares.

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Los costos no razonables producen consecuencias imponibles

La desventaja de los costos de cierre no reducibles es que producen consecuencias imponibles cuando se pagan con los ingresos del cambio. Si, en el escenario anterior, el contribuyente también tuviera gastos de cierre no deducibles de 50.000 dólares, el contribuyente tendría que traer fondos externos para cubrir esos gastos.

Si el contribuyente utilizara el producto del cambio para pagarlos, esto produciría un hecho imponible. El contribuyente sería tratado como si hubiera recibido una bota de 50.000 dólares y tendría que pagar impuestos sobre esos 50.000 dólares (o hasta el límite de la ganancia). Lógicamente, esto tiene sentido.

Utilizar los fondos de cambio para cubrir los gastos no imputables es lo mismo que utilizar esos fondos para hacer compras independientes, no relacionadas con el cambio. El producto del intercambio está diseñado para ir específicamente hacia la adquisición de más bienes raíces de inversión; ese es el propósito del artículo 1031. El uso de los fondos del intercambio para pagar cosas que no tienen una relación clara y suficiente con el intercambio va en contra del propósito del código.

En resumen: Si su cliente identifica que en efecto tendrá gastos no deducibles en su intercambio, aconseje a ese cliente que traiga fondos adicionales de fuera del intercambio, o que esté preparado para el golpe fiscal. Dependiendo de su situación fiscal general, una estrategia puede ser mejor que otra.

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