Saltar al contenido

Lo que debe saber sobre el Rev. Proc. 2008-16

Cuando se contempla un intercambio, una de las preguntas más comunes de los inversores inmobiliarios es: ¿Será mi propiedad vacacional de uso mixto elegible para un intercambio? Afortunadamente, la respuesta a esta pregunta es "sí."

Las casas de vacaciones que se utilizan en parte por razones personales y en parte como propiedades de alquiler pueden ser elegibles como propiedad cedida, pero deben cumplirse ciertas condiciones. Para poder ofrecer un asesoramiento de calidad, los contadores que tengan clientes con casas de vacaciones deben estar familiarizados con las disposiciones del Procedimiento de Ingresos 2008-16. En este documento, el IRS detalla las condiciones bajo las cuales las casas de vacaciones pueden ser elegibles en un intercambio 1031.

Lo que debe saber sobre el Rev. Proc. 2008-16Lo que debe saber sobre el Rev. Proc. 2008-16

Aunque los contadores no tengan tiempo de dominar los elementos del Rev. Proc. 2008-16, deberían al menos entender su propósito básico. De esa manera, podrán notificar a sus clientes sobre lo que implica este documento y señalarlos hacia alguien con experiencia. Si no se tienen en cuenta las disposiciones, los clientes pueden acabar en los tribunales y enfrentarse a graves consecuencias negativas. Como mínimo, todos los contadores deben ser capaces de identificar cuándo se aplica este documento y dirigir a sus clientes hacia un asesoramiento efectivo.

Antes de que nos sumerjamos en los detalles de la Rev. Proc. 2008-16, es importante señalar que este documento no es una ley. Es un malentendido común, incluso entre los profesionales de la industria 1031.

En cambio, como otros procedimientos de ingresos emitidos por el IRS, es una directriz destinada a complementar la interpretación de la agencia'tica de la Sección 1031. Si los contribuyentes siguen este procedimiento, el IRS no cuestionará la elegibilidad de la casa de vacaciones como propiedad cedida. Cumplir con este documento significará evitar una impugnación legal, pero esto no significa que salirse de los límites de 2008-16 necesariamente resultará en una transacción fallida.

Nuestro Congreso – y varios organismos administrativos designados por el Congreso – crea la ley, y nuestros tribunales ayudan a definir el pleno significado de la misma a través de sus opiniones. El IRS es una agencia de aplicación, diseñada para implementar el código fiscal y recaudar impuestos. En un sentido legal, es como cualquier otro acreedor o agencia de recaudación.

En nuestro sistema jurídico, las transacciones se someten a escrutinio cuando surge una "cuestión,"o un requisito controvertido de una ley determinada. Como sabemos, hay varios requisitos esenciales del artículo 1031 que se derivan de su párrafo principal. Cuando se impugna una transacción en un tribunal, esto significa que hay un argumento de que uno de esos requisitos esenciales, u otros requisitos complementarios, no se ha cumplido.

Lo que el Rev. Proc. 2008-16 está diciendo es que el IRS no cuestionará el "requisito de retención" de la Sección 1031 si los contribuyentes siguen sus pautas. El problema potencial que podrían presentar las casas de vacaciones es el requisito de retención. Es decir, podría haber una disputa sobre si dicha propiedad satisface el requisito de que la propiedad cedida debe ser "retenida para" inversión.

Si los contribuyentes desobedecen el Procedimiento Rev. 2008-16, el requisito de retención puede seguir cumpliéndose, pero la cuestión sólo puede resolverse caso por caso. No se trata de un requisito cuantitativo, como sabemos, sino cualitativo, y exige un análisis individualizado por parte del tribunal. El lenguaje y la apariencia del procedimiento pueden parecer autoritarios, pero los contables deben ser conscientes de que no se trata de un conjunto de normas estrictas.

A pesar de la confusión que parece causar lo anterior, las pautas son sencillas: En el caso de las casas de vacaciones utilizadas como propiedad cedida, los contribuyentes deben ser propietarios de la propiedad durante al menos 24 meses antes del intercambio. Para que la propiedad de reemplazo se utilice como casa de vacaciones, también debe mantenerse durante un mínimo de 24 meses.

Estos períodos de propiedad se denominan períodos de “uso calificado”, que operan justo antes del intercambio (para los bienes cedidos) o justo después de él (para los bienes de reemplazo). En otras palabras, si un contribuyente es propietario de una casa de vacaciones de propiedad cedida durante cinco años, sólo los 24 meses inmediatamente anteriores al intercambio constituyen el período de uso calificado.

Los contribuyentes deben alquilar la vivienda a un valor justo de mercado durante al menos 14 días en cada uno de los dos segmentos de tiempo de 12 meses que componen el período de uso calificado de 24 meses. Además, su uso personal de la casa no puede exceder el mayor de los 14 días o el 10 por ciento del total de los días que la casa se usa como alquiler durante cada segmento de 12 meses. Estas pautas se aplican tanto a la propiedad cedida como a la de reemplazo. Por lo tanto, el IRS está dejando claro que el requisito de tenencia no será impugnado si se observan estas directrices.

Veamos un ejemplo específico para que los contadores tengan una idea de qué buscar. Supongamos que un cliente le notifica su intención de realizar un intercambio por una casa de vacaciones. Y supongamos que mencionan que han sido dueños de esta propiedad durante tres años. Sólo los dos años anteriores a la transacción serán relevantes para los propósitos del Rev. Proc. 2008-16.

Ahora, su cliente le informa que durante cada uno de los dos últimos segmentos de 12 meses, la propiedad ha sido alquilada por 200 días. Su uso personal durante el segmento más reciente fue de 18 días, y fue de 15 días para el período anterior a ese. Si sólo está ligeramente familiarizado con el tema, podría simplemente apuntar a su cliente hacia una autoridad en el tema de casas de vacaciones en 1031.

Pero, si usted ha dominado el Rev. Proc. 2008-16, podrá asegurar a su cliente que él o ella calificará para el puerto seguro. Esto se debe a que todas las pautas se han cumplido en este ejemplo. El contribuyente cumple los requisitos de propiedad y los requisitos de inversión porque la casa fue alquilada por más de 14 días en ambos segmentos. Y el contribuyente cumple con el requisito de restricción de uso personal porque el uso no excedió el 10 por ciento de los días alquilados.

Pocos clientes esperan que su contador se sepa de memoria los detalles del Procedimiento Rev. 2008-16, y mejorará la retención de clientes si al menos se familiariza con este documento y su propósito básico.