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La remodelación de propiedades similares difiere la ganancia de conversión involuntaria

En muchas partes del país, el valor de las propiedades ha aumentado drásticamente. Así que no es raro que la propiedad esté asegurada por mucho más que su costo original o, en el caso de un activo comercial, el costo después del ajuste a la baja por deducciones de depreciación previamente reclamadas.

¿Pero qué pasa si, digamos, un incendio destruye un edificio y los ingresos del seguro exceden su costo? Por supuesto, no tienes una “ganancia” en el sentido económico. Los impuestos, sin embargo, son otra historia; usted tiene una ganancia, al igual que si hubiera cosechado un beneficio en la venta del edificio.

La remodelación de propiedades similares difiere la ganancia de conversión involuntaria
La remodelación de propiedades similares difiere la ganancia de conversión involuntaria

Normalmente, se le cobra un impuesto sobre la ganancia en el año en que recibe el producto del seguro que cubre la pérdida de bienes robados o dañados o destruidos debido a un incendio, una inundación y similares. La sección 1033 del código de entrada le permite retrasar el día del cálculo con el IRS de algunas o todas las ganancias de los reembolsos del seguro por un incendio o algún otro evento que califique como una “conversión involuntaria”.

Para tener derecho a este aplazamiento del pago de impuestos, debe comprar (o adquirir una participación de control, es decir, el 80 por ciento, en una corporación propietaria) una propiedad “similar o relacionada en servicio o uso” a la propiedad convertida dentro de los plazos especificados para su sustitución.

El IRS ha dictaminado que el requisito de “similar o relacionado” se cumple cuando el contribuyente remodela una estructura cercana existente que ya posee. Según los hechos del fallo, por ejemplo, Procrustes Furniture operaba su negocio desde tres edificios situados en la misma calle. Un incendio destruyó uno de los edificios, pero el producto del seguro superó su costo.

En lugar de adquirir otro edificio, Procrustes decidió utilizar los ingresos para renovar o remodelar las dos estructuras restantes. La carta de decisión 8329015 concluyó que la remodelación de los edificios restantes califica como propiedad de reemplazo para los propósitos de la sección 1033 del código.

El impuesto es simplemente pospuesto, no borrado

La ley exige que Procrustes reste la ganancia diferida de la propiedad de conversión del costo de la reposición a efectos de determinar su base de depreciación, así como en una venta posterior cuando el aplazamiento llegue a su fin y el IRS cobre su parte del producto.

Si Procrustes renuncia al aplazamiento y declara la ganancia, su base para la propiedad de reemplazo es su costo. Por lo tanto, podría preferir pagar un impuesto sobre las ganancias de capital para obtener una base más alta para la depreciación de la propiedad de reemplazo.

En una columna anterior, señalé que las normas de aplazamiento-sustitución también se aplican cuando se tiene una ganancia de una propiedad condenada por una autoridad gubernamental o vendida debido a una condena amenazada, inminente o real.

Artículos adicionales .Un recordatorio para los contadores que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes de las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 225 y contando).