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La dura realidad fiscal para los inversores pasivos en bienes raíces

Las leyes fiscales autorizan diversos incentivos para los inversores que mueven dinero hacia empresas inmobiliarias y otros tipos de refugios fiscales, como las sociedades limitadas. El principal atractivo para los inversores es que estos negocios inmobiliarios están diseñados para generar grandes pérdidas de papel, al menos a corto plazo.

Pero las normas fiscales se vuelven duras y complicadas para los inversores inmobiliarios que incurren en pérdidas consideradas “pasivas”. Generalmente, los inversores no pueden utilizar estas pérdidas para compensar los ingresos que derivan de los salarios, ingresos por cuenta propia, intereses, dividendos, ventas de propiedades de inversión, pensiones y retiros de IRAs u otros acuerdos de jubilación.

La dura realidad fiscal para los inversores pasivos en bienes raíces
La dura realidad fiscal para los inversores pasivos en bienes raíces

Las pérdidas rechazadas se suspenden y se trasladan indefinidamente a los años fiscales posteriores. Las normas sobre pérdidas pasivas prohíben a los inversores deducir sus pérdidas hasta que obtengan ingresos pasivos o vendan sus inversiones pasivas.

¿Qué inversores inmobiliarios están sujetos a las enrevesadas restricciones de las pérdidas pasivas? Sólo los inversores pasivos, es decir, las personas que no “participan materialmente” en las operaciones de su empresa (no los inversores que sí participan materialmente), y se trata de las personas que participan activamente en las operaciones comerciales.

¿Cuán activamente deben participar los inversionistas para liberarse de las limitaciones de la pérdida pasiva? La participación debe ser durante todo el año, sobre una “base regular, continua y sustancial”.

Los inversores pasivos no pueden utilizar las pérdidas para compensar lo que reciben como “ingresos activos” (salarios y otras ganancias) o “ingresos de cartera” (dividendos e intereses, así como beneficios de la venta de acciones y otras inversiones). Por lo general, sólo pueden compensar las pérdidas pasivas con los ingresos de otras actividades pasivas.

Las pérdidas pasivas que no son inmediatamente deducibles no carecen de valor. Se ponen en animación suspendida, no se borran. Los inversores pueden almacenar las pérdidas no utilizadas para años posteriores hasta que puedan aplicarlas contra los ingresos de las fuentes pasivas. Por último, los inversores pueden compensar las pérdidas no utilizadas restantes con los salarios y cualquier otro tipo de ingresos procedentes de fuentes no pasivas cuando venden o disponen de otro modo de sus intereses en propiedades que generaron pérdidas pasivas.

Profesionales del sector inmobiliario

Hay una importante excepción a las onerosas reglas de las pérdidas pasivas para las personas en el negocio inmobiliario. La excepción se aplica a las personas que participan materialmente en el funcionamiento de las empresas inmobiliarias, ya sea como promotores, constructores, arrendadores, administradores, corredores o similares.

¿Qué profesionales del sector inmobiliario se benefician de la excepción? Sólo los que pasan una prueba de dos pasos para el año en cuestión. Primero, dedican más del 50 por ciento de sus servicios personales a los negocios de bienes raíces. Segundo, trabajan más de 750 horas en los negocios en los que participan materialmente como promotores, propietarios, etc.

Hay otro requisito para los profesionales que trabajan como empleados. Tienen que ser dueños de al menos un 5 por ciento de la empresa del empleador. Así que alguien que trabaja para una corporación de desarrollo de bienes raíces y no posee ninguna de sus acciones permanece sujeto a las reglas de pérdida pasiva en sus inversiones inmobiliarias personales.

Alivio para los individuos que califican y que en realidad pasan la mayor parte de su tiempo en bienes raíces. Sus pérdidas de alquiler no se consideran pasivas. Por lo tanto, pueden compensar sus pérdidas con otros tipos de ingresos, como salarios, bonos, beneficios de negocios no relacionados, intereses, etc.

La excepción para la gente del negocio inmobiliario no es ilimitada. No proporciona ningún alivio a los individuos con pérdidas de otros tipos de acuerdos de refugio fiscal de bienes raíces, como las sociedades limitadas. Las normas sobre pérdidas pasivas permiten a estas personas compensar sus pérdidas sólo con los ingresos pasivos derivados de acuerdos de refugio similares.

Descanso limitado para gerentes activos

El código fiscal hace otra excepción a las reglas de las pérdidas pasivas de las personas en el negocio inmobiliario. Esta autoriza una medida de alivio para los individuos que cumplen con una prueba de “gestión activa”, una estipulación que es mucho más fácil de satisfacer para ellos.

Requisitos de la prueba

Entre otras responsabilidades, usted (o su cónyuge) tiene que participar en las decisiones de gestión, como la aprobación de los inquilinos, la fijación de las condiciones de alquiler y la aprobación de los proyectos de mejoras de capital. Y usted (junto con su cónyuge) debe tener al menos un 10 por ciento de participación en la propiedad. Si cumple con esos requisitos, podrá deducir las pérdidas de alquiler de los salarios y otros tipos de ingresos.

La deducción por pérdidas de alquiler tiene un tope de 25.000 dólares, y no es para gatos gordos. La deducción comienza a disminuir cuando su ingreso bruto ajustado modificado excede los 100.000 dólares y desaparece por completo cuando supera los 150.000 dólares. Las pérdidas no utilizadas pueden ser arrastradas a años posteriores.

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