Algunos clientes nunca dejan de sorprenderte. Un día, un cliente te hace saber que se lo pasó muy bien en las vacaciones y que está pensando en comprar un tiempo compartido en esa comunidad turística. Sienten que sería una buena inversión. ¿Qué necesitan saber?
Los tiempos compartidos desarrollaron una muy mala reputación en los años 70 y 80. Han renacido como propiedad fraccional, propiedad a intervalos, o tiempo compartido con estructuras de escrituras y puntos de vacaciones. Grandes compañías, como Marriott Vacation Club, Hyatt Residence Club, Hilton Grand Vacations Club, y Westin Vacation Club, están en el negocio.
En muchos casos ha evolucionado desde la propiedad de una semana en un recurso a la estructura de escritura/punto de vacaciones mencionada anteriormente. Esto da a los compradores una flexibilidad significativa. Todavía no son inversiones.
¿Qué está considerando comprar tu cliente?
Los tiempos compartidos vienen en muchas variedades. El modelo de vainilla simple es la propiedad de una semana específica en un centro turístico específico. El fundamento de la inversión que su cliente ve podría ser un resort de 100 habitaciones donde cada habitación es propiedad de 50 propietarios semanales diferentes, lo que significa que hay 5.000 acciones. Ser dueño de una significa que son dueños de doscientas partes del 1% de la operación. Si el complejo se vendiera alguna vez, obtendrían su parte proporcional. En la práctica, esto rara vez ocurre.
Podrían estar entrando en un modelo de estructura de puntos de vacaciones en el que poseen una cierta cantidad de puntos disponibles cada año. Esto puede ser gastado en vacaciones en su nuevo centro turístico favorito. Los puntos pueden ser gastados en otras propiedades administradas por la compañía. Los puntos pueden ser depositados en un banco. Aún así no es una inversión.
Pros y contras de los tiempos compartidos
Se preguntará qué le pasó a su cliente. Lógicamente podían quedarse en los hoteles de su elección, gastando dinero cuando fuera necesario. ¿Por qué comprar un tiempo compartido?
Aquí hay algunas razones del porqué:
1. Deseabilidad. Te encanta el lugar. Quieres volver cada año, para siempre. El espacio extra significa que puedes traer a la familia extendida o invitar a amigos como tus invitados.
2. Sentido de la propiedad. Quieres un lugar que puedas considerar «tuyo», pero no quieres los dolores de cabeza de la propiedad, especialmente en un país extranjero. Quieres evitar tener que lidiar con los impuestos de bienes raíces y mantener una propiedad que probablemente sólo usarás dos semanas al año.
3. Exclusividad. Asumimos que los tiempos compartidos están en resorts con docenas de hoteles y otros tiempos compartidos. A veces, ese no es el caso. Zonas como los Cotswolds en Inglaterra, que tiene severas restricciones de desarrollo, podrían tener comparativamente pocos tiempos compartidos o grandes hoteles. Países como las Bermudas imponen severas restricciones a la propiedad extranjera de bienes raíces.
4. Derechos de presumir. Anuncias en el club de campo que vas a «tu lugar en el Caribe». Espero que tus amigos no hagan demasiadas preguntas.
5. Intercambiabilidad (el bien). Organizaciones como RCI operan como programas de intercambio de tiempo compartido. En muchos casos, los propietarios de tiempo compartido pueden depositar las unidades que ya poseen e intercambiarlas por una semana de vacaciones en otro lugar. Los miembros pagan una cuota para pertenecer.
6. Capacidad para alquilar. En algunos casos, la organización matriz de la multipropiedad o una compañía de intercambio puede proporcionar el servicio de alquilar su semana en su nombre si decide no utilizarla.
7. Subastas de caridad. Una semana de estancia en una propiedad de lujo en un área turística puede ser un gran artículo para donar a una subasta de caridad si no estás usando tu semana ese año.
Aquí hay algunas razones por las que no deberías comprar un tiempo compartido:
1. ¿Cuál es el valor real de su propiedad? Las propiedades de tiempo compartido desarrollaron una mala reputación por las extremadamente altas comisiones iniciales y los gastos de marketing. Eso está incluido en el precio de compra.
2. Duración de la propiedad. ¿Eres dueño de tu porción del cielo para siempre? ¿Veinte años? Obviamente cualquier valor subyacente disminuiría a medida que el tiempo de propiedad se acorta.
3. Costo de transporte. Se pagan cuotas anuales de mantenimiento a la empresa matriz o al operador del complejo turístico. Esto cubre la limpieza, el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, la electricidad, etc. Sin embargo, si el costo anual es de 800 dólares, más el costo de llevar su gasto de compra inicial, ¿podría haberse quedado en un hotel por la misma cantidad?
4. Dificultad de reventa. Las unidades de tiempo compartido son notoriamente ilíquidas. Sin embargo, las cuotas mantenidas siguen siendo obligación del propietario del título. Si no puede venderlo, la mejor manera de salir de los costos mantenidos puede ser que usted (o sus herederos) lo devuelvan a la compañía matriz. Es probable que pierda su inversión, pero ya no está pagando las cuotas de mantenimiento.
5. Evaluaciones. Como los edificios de condominios en las grandes ciudades, a veces hay que hacer serios trabajos de mantenimiento. Los propietarios pueden ser evaluados por su parte proporcional de los gastos, además de sus costos anuales de mantenimiento.
6. Intercambiabilidad (la mala). Si su unidad de tiempo compartido tiene una estructura tradicional, las semanas de propiedad se dividen en temporada baja, media y alta. La conveniencia de la ubicación juega un papel importante. Hawai podría ser popular durante todo el año. México y Florida podrían no ser tan atractivos durante el verano. ¿Cuántos dormitorios tiene su unidad? Estos detalles influyen en el valor de cambio de su unidad.
The Bottom Line
Sería muy difícil incluso considerar remotamente las unidades de tiempo compartido como una inversión. Sin embargo, si usted disfruta de ir a un destino específico pero no puede ser dueño de una propiedad debido a las reglas extranjeras, o sólo planea utilizarla una semana o dos al año, comprar una unidad de tiempo compartido podría tener sentido.
Para tu información, un banquero me dio un consejo hace un tiempo. La mejor manera de comprar unidades de tiempo compartido a precios atractivos es hacerse amigo de varios abogados de bienes raíces. De vez en cuando, tienen unidades de tiempo compartido que deben ser eliminadas para resolver un patrimonio.
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