Los contadores a menudo se enteran de las decisiones de inversión de un cliente después de que el plan está en marcha o una vez que el daño se ha hecho.A veces tienes suerte y tu cliente te pide tu opinión por adelantado.Su cliente quiere convertirse en un flipador de bienes raíces.¿Qué consejo le das?
Como profesional de la contabilidad, no tienes mucho tiempo para ver programas en HGTV, como Flip o Flop . Los residentes del Reino Unido tienen Homes Under the Hammer en la BBC.
La premisa
En estas series de televisión, los anfitriones asisten a una subasta, compran una propiedad residencial, la arreglan y la venden a alguien más, generalmente con una ganancia decente.El programa del Reino Unido también incluye agentes inmobiliarios que hacen un recorrido y estiman el potencial de ingresos por alquiler. Pocas personas se marchan decepcionadas. Su cliente piensa: «¿Qué tan difícil puede ser esto?»
La Razón
Hay mucha gente ahí fuera sin la habilidad, el tiempo o el deseo de renovar una casa. Prefieren comprar una propiedad llave en mano y mudarse directamente. A menudo están dispuestos a pagar una prima por una casa que realmente les gusta, aunque el negocio inmobiliario es pesado en la negociación de precios y el tiempo en el mercado.
Pros y contras de Flipping Real Estate
Cuando los espectadores del Reino Unido ven Homes Under the Hammer , a menudo se enteran de que los altos postores se suman a una cartera de propiedades de alquiler, y que voltear propiedades es un negocio importante para ellos. A menudo tienen una cuadrilla de trabajo que trasladan de una propiedad a otra, o una gran familia extendida con las habilidades necesarias y el tiempo en sus manos.
Aquí hay algunas ventajas de invertir en bienes raíces:
1. Robusto mercado inmobiliario . Has escuchado «ubicación, ubicación, ubicación». «Comprar la peor casa en la mejor cuadra» es otra pieza de sabiduría inmobiliaria. Para tu información: La revista Philadelphia reporta, «De acuerdo con Zillow, las casas dentro de una milla de un Whole Foods tienen un valor medio más del doble que las que no están tan cerca».
Si consiguieron un buen trato en una propiedad en una zona privilegiada, esto aumenta enormemente sus posibilidades de éxito.
2. Velocidad. A veces una propiedad sólo necesita limpieza, repintado y reparaciones menores.
Si pueden hacer esto prácticamente de la noche a la mañana y volver a poner la propiedad en el mercado a un precio atractivo, su retorno puede ser muy atractivo en comparación con el corto tiempo que su capital estuvo inmovilizado.
3. Suministro. El mercado inmobiliario necesita inventario en todos los puntos de precio. Si se ha hecho un buen trabajo de renovación de la casa y se le ha puesto un precio atractivo, puede venderse rápidamente si hay poco inventario en ese sector del mercado.
Las reglas de la oferta y la demanda trabajan a su favor.
4. Ingresos por alquiler. No necesitas vender para ganar dinero. Si lo lista con una firma de bienes raíces o una compañía de administración que maneja alquileres, puede ser una fuente de ingresos durante un período de baja tasa de interés para el mercado de bonos.
Las siguientes son algunas de las desventajas de invertir en bienes raíces:
1. ¿Quién hace el trabajo? Si estás jubilado, eres increíblemente hábil y necesitas un proyecto, esto puede funcionar para ti.
Pero lo más probable es que usted necesite traer profesionales que esperen que se les paguen las tarifas del mercado.
2. ¿Quién supervisa el trabajo? ¿Actúa como contratista general, coordinando a los comerciantes y haciendo el trabajo cosmético usted mismo? Si no es así, ¿contratará a alguien que se encargue de los aspectos cotidianos del proyecto, añadiendo otro nivel de gastos?
Traer a alguien que haga todo el trabajo normalmente tiene estos costos involucrados.
3. Descubrir los problemas. Aunque se puede inspeccionar la propiedad de antemano, en la mayoría de los casos se compra «tal cual». Este es un factor que mantiene el precio de compra bajo.
Puede que haya problemas acechando detrás de los muros. No lo sabes hasta que se abren.
4. Permisos y servicios profesionales. En muchas comunidades, se requiere presentar planes para proyectos de renovación de viviendas. La oficina de permisos puede requerir planos. Esto significa que usted necesita contratar a un arquitecto para producir los planos.
Tendrás costos antes de que el trabajo comience realmente.
5. Sobredesarrollo. Si quieres conseguir el mejor precio, tus compradores quieren cocinas y baños modernos. Estos cuestan dinero, aumentando el costo total de la renovación. Esto se equilibra con los comps (precios comparables) en el vecindario, un factor clave que los bancos usan para determinar cuánto van a prestar.
Es extremadamente improbable que su propiedad se venda más que otras casas similares cercanas, sin importar las mejoras.
6. Exceso de costos. A menudo ocurren. Aunque puedas incluir una contingencia del 10 por ciento en tus números, el riesgo está ahí.
Los proyectos suelen costar más de lo que se estimó originalmente, por lo que estos números se llaman estimaciones.
7. Retrasos de tiempo. Las piezas no están disponibles. Sus comerciantes también están trabajando en otros trabajos.
El trabajo se alarga. Todavía estás pagando los gastos de transporte.
8. Impuestos. El área de especialización del contador. Debido a que voltear significa comprar y vender en un corto período de tiempo, es probable que las ganancias de capital a corto plazo sean parte de los gastos.
Bottom Line
Voltear puede funcionar para tu cliente si todas las estrellas se alinean. Asumiendo que compra en un área donde los bienes raíces tradicionalmente se han apreciado con el tiempo, la estrategia puede funcionar si renueva la propiedad, la alquila por unos años, y luego vende, asumiendo que los precios se han apreciado. Su cliente probablemente ha subestimado enormemente los costos de hacer el trabajo. Necesita entrar en esta empresa con los ojos abiertos.
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