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Inversiones de los clientes: Compra de una propiedad de alquiler

Estás acostumbrado a que los clientes inviertan en el mercado de valores. A menudo trabajan con un asesor financiero. Tu papel normalmente implica la preparación de la declaración de impuestos o detalles como advertirles sobre las reglas de la “venta de lavado”.

En ese ejemplo, su cliente trabaja con dos profesionales, usted y su asesor financiero. Pero a veces los clientes se las arreglan solos. Un día su cliente anuncia que está pensando en diversificar sus inversiones comprando propiedades de alquiler.

Inversiones de los clientes: Compra de una propiedad de alquiler
Inversiones de los clientes: Compra de una propiedad de alquiler

Pros y contras de la compra de propiedades de alquiler

¿Es la propiedad inmobiliaria una inversión legítima? Por supuesto. Treinta y tres personas en la lista Forbes 400 de los más ricos hicieron su fortuna en bienes raíces. Su cliente ha decidido seguir sus pasos y comprar una propiedad de alquiler.

Como su contador, usted puede asesorar a su cliente en áreas como la deducibilidad fiscal de los gastos de intereses de la hipoteca y la depreciación. Pero hay más que saber.

Aquí hay algunas ventajas de comprar una propiedad de alquiler:

1. Ingresos. Con los tipos de interés en mínimos históricos, los bienes inmuebles parecen atractivos. Según Curbed New York, los rendimientos brutos de alquiler de un millón de dólares invertidos en cooperativas de uno y dos dormitorios en Brownsville, Nueva York, rindieron 124.378 dólares al año. En el otro extremo, el Upper West Side de Nueva York devolvió 35.503 dólares. Estas son las cifras de diciembre de 2015. Esto implica un rendimiento bruto de entre el 3,5 y el 12,4 por ciento.

2. Retorno total. “Tan seguro como las casas” implica que los bienes inmuebles aumentan o mantienen su valor a lo largo del tiempo. Esto se demostró erróneo durante la Gran Recesión. Sin embargo, la otra regla, “ubicación, ubicación, ubicación” implica que ciertos mercados se desempeñan mejor que otros. En julio de 2014, el Wall Street Journal mostró el rendimiento a 10 años de un condominio en la ciudad de Nueva York con una tasa de apreciación anual del 6,5 por ciento.

3. Protección contra la inflación. A diferencia de los instrumentos de renta fija, como los bonos y certificados de depósito, las rentas suelen aumentar con el tiempo.

Los siguientes son algunos de los contras de la compra de bienes raíces de alquiler:

1. Regularidad de los ingresos. Los bonos municipales pagan sus intereses en la “fecha del cupón”. Los inquilinos a veces pagan tarde o se encuentran con problemas y no pagan.

2. Costo de transporte. Su propiedad de alquiler probablemente implicará pagos de hipoteca, seguro e impuestos de propiedad. Los servicios públicos y la recolección de basura podrían ser sus gastos también. Esto reduce el ingreso bruto.

3. Gestión de la propiedad. ¿De dónde vendrán tus inquilinos? ¿Quién cobra el alquiler? ¿Quién repara los grifos que gotean? Otro gasto que hay que considerar es pagar a una empresa para que se encargue de estos detalles.

4. Reparaciones. Las cosas se rompen. A diferencia de tu propia casa, no puedes posponer las reparaciones hasta que sea conveniente. Debido a que la gente está pagando para vivir en su propiedad, debe actuar de inmediato. Su compañía de administración de propiedades se encarga de estas tareas. Le envía una factura.

5. Desalojo. Corres el riesgo de conseguir un mal inquilino. Los tribunales podrían ser más compasivos con los inquilinos residenciales. Necesitas ir a la corte, lo que implica gastos legales. Los inquilinos tienen muchas maneras de extender el proceso. De hecho hay un libro, “Your Check is in the Mail”: Cómo permanecer legalmente y rentablemente en deuda .

6. Liquidez. Los valores, como las acciones y los bonos, pueden venderse en poco tiempo. Típicamente, la regla de la industria es T+3, lo que significa que su dinero está disponible tres días después de la venta. Los bienes raíces tardan mucho más en venderse.

7. Comisiones. La compra y venta de bienes raíces los involucra. Aunque el vendedor suele pagar, está incluido en el precio de compra. Alquilar a través de un agente también implica comisiones, especialmente cuando se negocia un nuevo contrato de arrendamiento.

Comida para llevar

Esta es un área en la que sus clientes necesitan estudiar y recibir buenos consejos. Necesitan un asesor que trabaje para ellos y que tenga experiencia en estos tipos específicos de transacciones. Sus clientes no pueden centrarse en el rendimiento bruto, deben entender los costos de transporte. También deben darse cuenta de que puede haber un momento en que la propiedad esté vacía, pero que los costos de mantenimiento aún deben ser pagados.

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