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Heredado vs. Dotado puede llevar a una gran brecha fiscal en la venta de una casa

Las normas tributarias de larga data autorizan un beneficio excepcional para las personas que venden activos heredados que han aumentado de valor – casas, acciones, bienes inmuebles y obras de arte, por citar algunos ejemplos comunes.

La propiedad heredada obtiene lo que se denomina un “escalón en la base” a su valor justo de mercado en la fecha de la muerte del propietario anterior. Así pues, a efectos fiscales, la base del activo (generalmente el costo de adquisición de la propiedad) se convierte en su valor en la fecha de la muerte, en lugar del precio de compra real.

Heredado vs. Dotado puede llevar a una gran brecha fiscal en la venta de una casa
Heredado vs. Dotado puede llevar a una gran brecha fiscal en la venta de una casa

Para los herederos, eso significa la condonación de los impuestos sobre las ganancias de capital en la revalorización previa a la herencia y, en una venta posterior, la obligación de pagar impuestos sólo en la revalorización posterior a la herencia. Cuando un activo se ha apreciado sustancialmente durante un largo período de tenencia, el aumento de la base puede traducirse en un ahorro considerable de impuestos.

Hogar heredado: Un paso adelante en la base . El siguiente es un ejemplo: Walter y Susan Neff pagan 100.000 dólares por su casa. La residencia vale 700.000 dólares cuando ambos mueren, y su hija Ceil la hereda. La base de la casa pasa de 100.000 a 700.000 dólares. Después de su muerte, Ceil no usa la propiedad como su residencia principal.

En una venta posterior, no puede reclamar la exclusión de beneficios de hasta 500.000 o 250.000 dólares. Aún así, ella evita pagar cualquier impuesto sobre los 600.000 dólares de apreciación mientras sus padres vivían en la casa.

Como Ceil hereda la propiedad, sólo debe impuestos sobre la revalorización post-herencia.

Para una venta en 2017, su ganancia de capital a largo plazo se gravará con una tasa máxima del 20 por ciento (que aumentará al 23,8 por ciento si debe el 3,8 por ciento de recargo de Medicare sobre los ingresos por inversiones). Además, debe tener en cuenta los impuestos estatales sobre la renta aplicables.

Un hogar dotado: No hay escalón en la base . Supongamos que Walter y Susan no se quedan en su casa y se la dejan a Ceil. En su lugar, se lo regalan a ella, una táctica que muchos potenciales regaladores han aprendido de la forma más dura, y que sólo debe llevarse a cabo después de asistir a una representación del Rey Lear o de verla en DVD.

Otra consideración es que las reglas para la propiedad heredada difieren de las de la propiedad regalada. No hay un paso adelante en la base para las donaciones de propiedad de por vida.

En su lugar, la base se transfiere, lo que significa que la base de Walter y Susan en el momento del regalo (normalmente, el coste original, más las mejoras) se convierte en la base de su hija para calcular la ganancia en una venta posterior. Así que cuando Ceil vende, basa su beneficio imponible en la apreciación del valor del precio que sus padres pagaron originalmente.

Digamos que Ceil descarga la propiedad por un precio de venta neto (después de una reducción por todos los gastos de venta permitidos, como la comisión de un corredor y los honorarios legales) de 800.000 dólares. Su base ajustada es de 100.000 dólares (el remanente de la base ajustada de 100.000 dólares de sus padres en el momento de su donación; para simplificar, se supone que Ceil no paga por ninguna mejora posterior a la donación que aumente su base). Eso la deja con una ganancia de 700.000 dólares.

Para una venta en 2017, Ceil debe impuestos a una tasa máxima del 20 por ciento (o del 23,8 por ciento si también debe el 3,8 por ciento de recargo de Medicare sobre los ingresos por inversiones) sobre la totalidad de la ganancia a largo plazo de 700.000 dólares, a menos que utilice la propiedad como su residencia principal durante al menos dos años del período de cinco años que termina en la venta.

Si ese es el caso, el Ceil puede excluir hasta 250.000 o 500.000 dólares de la ganancia.

Artículos adicionales .Un recordatorio para los contadores que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes de las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 200 y contando).