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Guía para el uso de las secciones 121 y 1031

Prácticamente todos los contadores públicos, abogados de impuestos y otros profesionales de impuestos traerán la exclusión de la residencia principal bajo la sección 121 del IRC a la atención de sus clientes en algún momento de sus carreras. Asimismo, existe la misma probabilidad de que los profesionales de los impuestos sugieran que al menos uno de sus clientes realice un intercambio con impuestos diferidos en virtud del artículo 1031.

Ambas secciones figuran entre las disposiciones más beneficiosas desde el punto de vista financiero del código fiscal. Por sí solas, cada una de estas secciones tiene el potencial de ahorrar a los contribuyentes cientos de miles – e incluso millones, si la sección 121 se utiliza repetidamente – de dólares en impuestos.

Guía para el uso de las secciones 121 y 1031
Guía para el uso de las secciones 121 y 1031

El artículo 121 se refiere específicamente a las residencias personales, mientras que el artículo 1031 se refiere a los bienes inmuebles mantenidos con fines de inversión o de negocios. Anteriormente, la Sección 1031 podía aplicarse a los bienes personales mantenidos para negocios o inversiones, pero esta aplicación fue recientemente eliminada con la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos. Si bien estas secciones son indudablemente poderosas cuando se utilizan por separado, cuando se utilizan juntas en combinación pueden ser aún más útiles para los contribuyentes.

Los profesionales de impuestos de todo tipo – Contadores Públicos de Filadelfia, Asesores de Impuestos de Los Ángeles, Abogados de Impuestos de Albany, y así sucesivamente a través de toda la nación – deben entender las reglas para utilizar estas dos secciones juntas para que puedan servir mejor a sus clientes y ayudarles a maximizar su condición financiera.

Convertir la propiedad antes de la venta

El artículo 121 permite a los contribuyentes individuales eliminar hasta 250.000 dólares, y a los contribuyentes casados (que presenten una declaración conjunta) eliminar hasta 500.000 dólares, de la ganancia por la venta de una «residencia principal» (o «residencia principal»). Para calificar como residencia principal, los contribuyentes deben poseer y residir en la propiedad durante al menos 2 años del período de 5 años más reciente. Estos 2 años no tienen que ser consecutivos, por lo que es posible que un contribuyente resida en una propiedad durante 1 año, viva en otro lugar durante 3 años, vuelva y resida en la propiedad durante otro año y luego venda la propiedad utilizando los beneficios del artículo 121.

Si tiene un cliente que quiere combinar estas secciones antes de la venta, tendrá que establecer la propiedad como su residencia personal y luego convertir la propiedad en un vehículo de inversión. Esto significa que su cliente tendrá que satisfacer el requisito de tiempo del artículo 121 y el requisito de tenencia del artículo 1031.

El artículo 1031 sólo es elegible para los bienes inmuebles «mantenidos para» su uso productivo en el comercio o los negocios o para la inversión. A diferencia de lo que ocurre con el artículo 121, este requisito de retención no es estrictamente un requisito de tiempo, sino que se basa en la intención del contribuyente, y la intención se establece considerando todos los hechos y circunstancias pertinentes que rodean la propiedad del bien por parte del contribuyente.

Así es como podría proceder una transacción que involucre tanto al 121 como al 1031 antes de la venta:

  • su cliente adquiere una propiedad, se muda y reside durante 2 años, y luego sale y convierte la propiedad en un alquiler
  • su cliente tiene la propiedad para inversión durante 18 meses, teniendo mucho cuidado de tratarla como lo haría con cualquier otra propiedad de inversión
  • su cliente luego vende la propiedad de alquiler y puede utilizar la exclusión prevista en el artículo 121 y también los beneficios de aplazamiento de impuestos previstos en el artículo 1031

Utilizando 121 & 1031 en una asignación

Las secciones 121 y 1031 también pueden combinarse en los casos que impliquen el uso personal parcial de una propiedad de inversión. Es posible que un cliente que se acerque a usted y que actualmente resida sólo en una parte de su propiedad de inversión. Por ejemplo, puede tener un cliente que es dueño de un complejo de alquiler de varias unidades – digamos un complejo con 4 unidades – y reside en 1 de las unidades y alquila las 3 restantes a inquilinos no relacionados. En este caso, su cliente podría utilizar ambas secciones, como en el ejemplo anterior, pero tendría que «asignar» la parte utilizada como residencia personal al realizar un intercambio 1031.

Suponga que el complejo de 4 unidades de su cliente tiene un precio de venta de 1 millón de dólares. En este caso, el contribuyente asignaría la porción de la residencia personal e invocaría la Sección 121 para eliminar la ganancia asociada con esa porción en lugar de todo el complejo. En otras palabras, sólo la ganancia obtenida de la porción de la residencia personal sería elegible para la exclusión en virtud del artículo 121, mientras que el resto de las ganancias de las otras 3 unidades tendrían que ir a la propiedad de reemplazo en virtud del artículo 1031.

Convertir la propiedad después de la venta

Las normas para utilizar estas secciones en combinación después de la realización de un intercambio con arreglo a la Sección 1031 son un poco más complicadas, por lo que necesitará asesorar a sus clientes en consecuencia. Después de completar un intercambio, los contribuyentes pueden convertir su propiedad de reemplazo en una residencia personal y luego aprovechar la Sección 121 para eliminar parte (o toda, dependiendo de la situación) de la ganancia.

Sin embargo, en este caso, los contribuyentes deben ser propietarios de los bienes de reposición durante un mínimo de 5 años después de la transacción de intercambio; esto es así aunque los contribuyentes sólo necesitan utilizar los bienes como residencia personal durante 2 años para satisfacer el requisito de uso del artículo 121. Después de ser propietarios de los bienes durante un mínimo de 5 años y de utilizarlos durante un mínimo de 2 años durante ese período, los contribuyentes pueden vender los bienes utilizados en el intercambio y utilizar el artículo 121.

Pero, en el caso de una conversión posterior a la conversión, el tiempo en que el contribuyente utiliza la propiedad como residencia personal calcula el monto de la ganancia que puede ser objeto de exclusión. La regla funciona de la siguiente manera: el tiempo durante el cual la propiedad se utiliza con fines de inversión se considera «uso no calificado» para el artículo 121, y por lo tanto esa cantidad de tiempo no puede utilizarse para la exclusión; los contribuyentes pondrán la cantidad de uso no calificado en una fracción como el numerador, y el número total de años que la propiedad es propiedad se pondrá como el denominador.

La fracción que aparece representa la porción de la ganancia realizada que no puede ser excluida en virtud del artículo 121. Aquí hay un ejemplo:

su cliente termina un intercambio similar y luego es dueño de la propiedad por un total de 8 años después de la transacción

su cliente alquila la propiedad por sólo 2 años después del intercambio, y luego se muda y establece la propiedad como su residencia personal por los próximos 6 años.

Luego decide vender la propiedad y quiere usar la Sección 121.

En esta hipótesis, 2/8 de la ganancia (o ¼) se considerarían no excluibles en virtud de la exclusión de la residencia principal, porque ello representaría el período de uso no calificativo durante el cual la propiedad se utilizó para la inversión.

Es importante recordar que el requisito de retención sigue siendo aplicable en esta parte de la operación posterior a la venta, por lo que los profesionales deben asegurarse de asesorar a sus clientes sobre los riesgos que conlleva convertir sus bienes en una residencia personal de forma prematura. Si los contribuyentes no satisfacen el requisito de retención en la parte posterior a la venta, corren el riesgo de que la transacción de intercambio 1031 subyacente sea anulada por el IRS.