Saltar al contenido

Guía para dar al recibir la propiedad en 1031

La sección 1031 es sin duda una de las herramientas más poderosas para los contribuyentes en nuestro código fiscal. Si se realiza correctamente, una transacción de la 1031 permitirá a un contribuyente utilizar los impuestos diferidos sobre las ganancias de capital para adquirir más negocios o propiedades de inversión.

La TCJA eliminó las transacciones de bienes personales del artículo 1031, por lo que ahora los contribuyentes sólo pueden diferir los impuestos sobre las ganancias de capital derivadas de los bienes inmuebles. Pero, incluso con este alcance más limitado, sigue siendo una disposición extremadamente útil del código.

Guía para dar al recibir la propiedad en 1031
Guía para dar al recibir la propiedad en 1031

Debido a su utilidad, los contadores públicos certificados pueden destacarse de la multitud familiarizándose con los fundamentos del proceso de intercambio 1031. Los intercambios con impuestos diferidos tienden a ser bastante complejos. No importa cuál sea la variación, todos implican una serie de reglas. Y, dependiendo de la transacción, algunas pueden presentar riesgos y requerir asesoría legal.

En este post, discutiremos cómo los contadores públicos pueden asesorar a los clientes sobre la recepción de bienes de reemplazo en estas transacciones. En muchos casos, las preocupaciones no afloran en el curso de una transacción, pero los profesionales de la contabilidad pueden solidificar su base de clientes proporcionando orientación en este ámbito siempre que surja este problema. Los contadores públicos pueden ofrecer asesoramiento básico y luego orientar a las personas en la dirección de una asistencia jurídica competente para darles más seguridad.

En primer lugar, tenga en cuenta que hay varias variaciones de las 1031 transacciones. En la más simple, el llamado “intercambio diferido”, asesorar a los clientes sobre la recepción es bastante sencillo. Hay unas pocas reglas de línea brillante y luego una adicional que es algo subjetiva.

Aquí están las reglas de la línea brillante:

a) Los bienes de sustitución deben recibirse antes de que finalice el plazo de 180 días

b) Los bienes de reposición que se reciban después del plazo de 45 días de identificación deberán haber sido debidamente identificados

c) Los bienes de reposición recibidos antes de que finalice el plazo de identificación de 45 días se considerarán bienes debidamente identificados

De estas tres reglas de línea brillante, podemos discernir algunas formas en las que los contadores públicos pueden proporcionar consejos útiles para los clientes. Por un lado, siempre que sea posible, los clientes deben tratar de adquirir una propiedad de reemplazo antes de que termine el período de identificación de 45 días. Haciendo esto se eliminará tanto la necesidad de identificación como la posibilidad de que el intercambio se derrumbe. Muchos terminan fracasando porque los contribuyentes se olvidan de identificar la propiedad o no la adquieren antes de que termine el período de intercambio. La adquisición de bienes dentro del período de identificación se ocupa de estas dos preocupaciones.

La otra regla, más subjetiva, relativa a la recepción en los intercambios diferidos es la regla de que los bienes recibidos deben ser “sustancialmente iguales” a los bienes identificados. La identificación implica una descripción física y también una aproximación al valor justo de mercado. Si la propiedad que se recibe difiere demasiado de cualquiera de estos identificadores, el intercambio puede fracasar.

Esta regla es más subjetiva porque no hay una pauta clara para determinar qué hace que algo sea “sustancialmente igual”. Hay alguna información en el Reglamento del Tesoro sobre este tema, pero no hay una norma definitiva o un conjunto de normas.

Además del tradicional intercambio diferido, también existe el “intercambio de mejora”. Estos implican una o más propiedades de reemplazo que aún no han sido producidas o totalmente completadas.

Los contadores públicos pueden ayudar realmente a su práctica proporcionando orientación sobre la recepción de esas transacciones. Los intercambios de mejoras son bastante comunes, y los contribuyentes que los realizan muy a menudo tienen preocupaciones relacionadas con la recepción. El Reglamento del Tesoro ofrece una orientación especial para identificar los bienes mejorados. En virtud del artículo 1031 k) a 1) e) 2) i), los contribuyentes deben incluir todos los detalles posibles de las mejoras en el momento de la identificación. Esto se suma a la descripción física estándar que también se requiere para los intercambios diferidos.

La sección 1031(k)-(1)(e)(3) se aplica directamente a la recepción de bienes mejorados. Como en el caso de los bienes no mejorados, la recepción correcta requiere que los bienes recibidos sean sustancialmente iguales a los identificados.

Sin embargo, este requisito “sustancialmente igual” también se aplica a las mejoras que se están realizando. Esto significa que el contribuyente tendrá que asegurarse de que las construcciones propuestas vayan según lo previsto, ya que cualquier desviación podría hacer fracasar la transacción. Si, por ejemplo, un cliente decide incluir muchas más mejoras en una propiedad de las que se incluyeron en la identificación original, es probable que esto dé lugar al fracaso del intercambio.

A los efectos de identificar los bienes mejorados, el valor justo de mercado de los bienes es su valor aproximado en el momento en que se espera recibirlos. Por lo tanto, los contadores públicos pueden asesorar a los clientes para asegurarse de que las mejoras que identifiquen se incluyan efectivamente en la propiedad que finalmente reciban.

Para los contadores públicos que tienen clientes que realizan intercambios de mejoras, estos consejos al recibirlos serán muy valiosos. Los intercambios de mejoras son más complicados y por lo tanto tienden a producir más ansiedad. Si los profesionales de la contabilidad pueden aliviar por lo menos algo de esta ansiedad, irán lejos para aumentar la satisfacción del cliente y mejorar su práctica en general.