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Guía de las normas tributarias de la refinanciación de hipotecas

Las recientes caídas de los tipos de interés han llevado a millones de hogares a refinanciar sus hipotecas. Los prestatarios que refinancian necesitan familiarizarse con las difíciles reglas de impuestos sobre lo que es o no deducible para los pagos de intereses. Aquí hay algunos recordatorios sobre cómo funcionan las reglas.

Considere un cliente que tiene una residencia personal. Vale más que el saldo restante del capital de la hipoteca. El prestamista está dispuesto a permitir una refinanciación por más del saldo de la hipoteca existente. Las reglas de impuestos permiten al cliente deducir los pagos de intereses de un préstamo de refinanciamiento siempre y cuando sea por la misma cantidad que el saldo existente. Pero, ¿el cliente también tiene derecho a deducir los pagos de intereses de la parte de la refinanciación que excede el saldo existente? ¿Y importa que el cliente planee usar la mayor parte de los ingresos de la refinanciación excedente para pagar las deudas de la tarjeta de crédito?

Guía de las normas tributarias de la refinanciación de hipotecas
Guía de las normas tributarias de la refinanciación de hipotecas

El que los prestatarios tengan derecho a deducir intereses sobre la cantidad excedente depende de la forma en que utilicen el producto de la refinanciación y el monto del producto. Cuando los prestatarios utilizan la cantidad en exceso de la hipoteca existente para comprar, construir o mejorar sustancialmente las residencias principales, es decir, viviendas durante todo el año, o segundas viviendas como los retiros vacacionales, sus pagos de intereses entran en las normas de los préstamos para la adquisición de viviendas. Estas reglas les permiten deducir la totalidad de los intereses siempre y cuando el exceso más todos los demás préstamos para la adquisición de vivienda no superen el millón de dólares (500.000 dólares para parejas casadas que presentan declaraciones separadas).

Sin embargo, cuando los prestatarios utilizan el excedente para cualquier otro fin, otro conjunto de normas prohíbe las deducciones por pago de intereses de “préstamos al consumidor”. Esta amplia categoría incluye facturas de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, gastos médicos y otras deudas personales como impuestos federales y estatales atrasados. Sin embargo, hay una excepción limitada para los intereses de los préstamos estudiantiles, una de esas sustracciones “por encima de la línea” para llegar al ingreso bruto ajustado.

Pero la mayoría de los prestatarios pueden eludir estas restricciones en las deducciones por intereses de los consumidores, gracias a las reglas de los préstamos sobre el valor de la vivienda. Esas reglas les permiten deducir el interés completo siempre y cuando la cantidad en exceso de la hipoteca existente más todos los otros préstamos sobre el valor de la vivienda no excedan los 100.000 dólares, bajando a 50.000 dólares para las parejas casadas que presentan declaraciones separadas. No hay diferencia en cómo los prestatarios usan las ganancias.

Cuando sus préstamos refinanciados son en parte préstamos para la adquisición de vivienda y en parte préstamos sobre el capital de la vivienda, hay un límite general de 1,1 millones de dólares, que es una combinación de 1 millón de dólares de la deuda de adquisición de vivienda y 100.000 dólares de la deuda sobre el capital de la vivienda. (Ese número baja a $550,000 para parejas casadas que se presentan por separado.) Cuando los préstamos exceden el límite de $1 millón para los préstamos para adquisición de vivienda y $100,000 para los préstamos sobre el capital de la vivienda, el exceso generalmente se clasifica como interés personal no deducible. La denegación general está sujeta a excepciones para el producto del préstamo utilizado con fines comerciales o de inversión.

Otra restricción se aplica al número cada vez mayor de prestatarios que se ven obligados a pagar el impuesto mínimo alternativo. La AMT permite deducciones para el pago de intereses de préstamos para la adquisición de vivienda de hasta 1 millón de dólares (500.000 dólares para parejas casadas que presentan la declaración por separado). Pero las reglas de la AMT niegan cualquier deducción de los intereses de los préstamos sobre el capital de la vivienda para primera o segunda vivienda, a menos que el producto del préstamo se utilice para comprar, construir o mejorar sustancialmente las viviendas.

Hay más detalles en la publicación 936 del IRS.

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Sobre el autor:

Julian Block escribe y practica leyes en Larchmont, Nueva York, y anteriormente estuvo con el IRS como agente especial (investigador criminal) y abogado. Más sobre este tema está disponible en “Julian Block$0027s Home Seller$0027s Guide to Tax Savings”, disponible para Kindle en Amazon.com y como copia impresa en julianblocktaxexpert.com.