¿Cuáles son las estrategias que los profesionales de los impuestos pueden utilizar para minimizar las ganancias de capital de un cliente en la venta de una propiedad?
Primero, es importante determinar de qué tipo de propiedad estamos hablando. ¿Es esta la propiedad de la Sección 1250 del Código con un largo y lento período de depreciación, o es esta la propiedad de la Sección 1245 que tiene calendarios de depreciación más rápidos y rápidos?
Con los bienes raíces, a menudo la propiedad es de 1250 propiedades, pero es importante verificarlo. Con la propiedad agrícola, como los silos de granos y otros artículos que pueden ser gravados y depreciados como propiedad 1245, necesitas saber lo que tiene tu cliente para que puedas encontrar una propiedad de reemplazo adecuada en un intercambio similar 1031.
Lo que sus clientes necesitan saber es que necesitan reinvertir su capital en una propiedad similar de igual o mayor valor, y necesitan compensar su alivio de la deuda con la venta de la antigua propiedad cedida.
Impuesto sobre la herencia y el patrimonio
La bolsa 1031 es una herramienta muy poderosa para los profesionales de los impuestos porque permite a sus clientes diferir las ganancias de la venta de su propiedad indefinidamente. Si un intercambio de 1031 se combina más tarde con una muerte y la correspondiente herencia, la sección 1014 les permite tener un escalón en la base, que puede eliminar las ganancias por completo.
Es posible que también tengan que preocuparse por los impuestos sobre el patrimonio y otras cuestiones, pero para la planificación fiscal a largo plazo, el mantra es aplazar, diferir, diferir y morir para que el contribuyente se lleve esas ganancias a la tumba. Los receptores de la propiedad después de la muerte – las personas que heredan la propiedad – esos herederos reciben el escalón en la base.
Propiedades de alquiler y residencias principales
Otra estrategia fiscal que emplean las personas es realizar un intercambio 1031 y reinvertir el dinero en una propiedad de alquiler de inversión similar, para luego convertir esa propiedad de alquiler en una residencia principal (una propiedad que ocuparán como su hogar y que luego venderán en virtud del artículo 121 para aprovechar la exclusión de 500.000 dólares para la residencia principal si están casados o 250.000 dólares si son solteros).
La salvedad es que el contribuyente sólo obtiene una fracción de la cantidad de exclusión basada en la relación entre el tiempo que el bien fue alquilado, que sería un uso no calificado del bien en virtud del artículo 121, y una porción del tiempo que el contribuyente residió en el bien como su domicilio (la residencia principal).
Así pues, hipotéticamente, si la persona alquilara la propiedad durante dos años después de completar el intercambio y viviera en ella durante otros tres años después de completar el intercambio, obtendría tres quintas partes de la exclusión de 500.000 dólares (suponiendo que el contribuyente esté casado para presentar una declaración de impuestos conjunta, eso sería una exclusión de 300.000 dólares).
Sin embargo, la exclusión del artículo 121 no es aplicable a ninguna recaptura de depreciación, por lo que es una buena idea que los contribuyentes consulten con su contador público o su contador fiscal para saber exactamente cuánto podría ahorrarse en impuestos y cuánta ganancia podría desencadenarse en la eventual venta de la residencia principal de entonces.
Refinanciación post-intercambio
Otra estrategia que los profesionales de los impuestos pueden usar para sus clientes es que reinvertirán todos los ingresos netos de la venta de la propiedad cedida en la nueva propiedad de reemplazo. Pero más tarde, si el contribuyente necesita tener en sus manos parte de ese capital en la propiedad de reemplazo, harán un refinanciamiento posterior al intercambio y sacarán parte del capital pidiendo un préstamo contra la propiedad de reemplazo.
Al retrasar la gratificación del contribuyente y no tomar el dinero en efectivo durante el período de intercambio, pueden tratar los fondos prestados como una transacción libre de impuestos, en contraposición con un recibo de arranque imponible si están tomando la misma cantidad de dinero en efectivo durante el período de intercambio.
La refinanciación debe realizarse en una transacción posterior separada después de que se haya completado el intercambio y no debe ser horneada en el cierre o parte del cierre de la compra de la propiedad de reemplazo.