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Esquina del Tribunal Fiscal: Una lección para los profesionales de la inmobiliaria

Para calificar como profesional de bienes raíces a los ojos del IRS, el contribuyente tiene que probar que pasó 750 horas en la profesión de bienes raíces.Esto puede ser verificado de muchas maneras diferentes, pero la forma más limpia es a través de registros contemporáneos.Sin embargo, el hecho de tener un trabajo a tiempo completo siempre ha sido un elemento disuasorio para la mayoría de los contribuyentes para demostrar que este tiempo se ha dedicado a los bienes raíces.

Pero en el reciente caso de Mohammad M. Zarrinnegar, et ux. v. Commissioner , TC Memo 2017-34, el Tribunal Fiscal de los EE.UU. determinó que un dentista también calificaba como profesional de bienes raíces y, por lo tanto, podía deducir las pérdidas de los bienes raíces.

Esquina del Tribunal Fiscal: Una lección para los profesionales de la inmobiliaria
Esquina del Tribunal Fiscal: Una lección para los profesionales de la inmobiliaria

Los hechos del caso son los siguientes: El Dr. Mohammad Zarrinnegar y su esposa, la Dra. Mary Dini, son dentistas y tienen su propia consulta. Durante los años en cuestión, de 2010 a 2012, trabajaron en su práctica dental por turnos. Dini trabajaba los lunes, miércoles, jueves y viernes de 9 a.m. a 2:30 p.m., y algunos sábados de 8 a.m. a mediodía. Zarrinnegar trabajaba en la clínica dental los lunes, miércoles, jueves y viernes de 2:30 a 6 p.m.

Durante el período en cuestión, la pareja también era propietaria de un negocio inmobiliario. Consistía en la actividad de corretaje de bienes raíces de Zarrinnegar y cuatro propiedades de alquiler que la pareja poseía y Zarrinnegar administraba. Dini no participaba en el negocio inmobiliario.

Zarrinnegar pasó cientos de horas en actividades relacionadas con la intermediación, incluyendo recorridos de los corredores, búsquedas de listados, jornadas de puertas abiertas, visitas a propiedades y reuniones con clientes. También pasó mucho tiempo cada año administrando las cuatro propiedades de alquiler de la pareja. En total, pasó más de 1.000 horas en el negocio inmobiliario durante cada año en cuestión.

En los Anexos E, Ingresos y Pérdidas Suplementarias , adjuntos a sus declaraciones de impuestos, la pareja reportó pérdidas de su negocio de bienes raíces de $221,582 para 2010, $242,276 para 2011, y $220,788 para 2012.

El IRS argumentó que la sección 469(a) del código exige que se rechacen sus deducciones reclamadas por pérdidas del negocio inmobiliario. El IRS no impugnó la existencia o los montos de las pérdidas ni argumentó que las deducciones reclamadas están desautorizadas o limitadas por ninguna otra disposición o principio de derecho.

El Código de Impuestos Internos generalmente no permite la deducción de las pérdidas de las actividades pasivas de los individuos y ciertas entidades, pero permite que esas pérdidas se trasladen y se traten como una deducción asignable a esa actividad en el siguiente año fiscal (Sección 469 a) y b)).

Una actividad pasiva es un comercio o negocio en el que el contribuyente no participa materialmente (artículo 469 c) 1)). La participación material es la participación regular, continua y sustancial en las operaciones comerciales (artículo 469 h) 1)).

El Tribunal Fiscal declaró:

Por regla general, las actividades de alquiler son en sí mismas pasivas, independientemente de que el contribuyente participe materialmente o no. Artículo 469 c) 2). No obstante, como excepción, las actividades de alquiler de los contribuyentes en comercios o empresas de bienes raíces (profesionales de la propiedad inmobiliaria) no se consideran pasivas si se cumple el requisito de la participación material. Artículo 469 c) 7).

En virtud del artículo 469 c) 7) B), un contribuyente es un profesional de los bienes raíces si:

i) Más de la mitad de los servicios personales prestados en oficios o empresas por el contribuyente durante ese año fiscal se prestan en oficios o empresas inmobiliarias en los que el contribuyente participa materialmente, y

ii) Dicho contribuyente realiza más de 750 horas de servicios durante el año fiscal en comercios o empresas de bienes raíces en los que participa materialmente.

En el caso de una declaración conjunta, estos requisitos se cumplen si y sólo si cualquiera de los cónyuges los satisface por separado. Dado que la esposa del peticionario no participó en el negocio inmobiliario, consideramos si las actividades del marido peticionario satisfacen esta prueba.

La participación material de un contribuyente se determina por separado con respecto a cada propiedad en alquiler, a menos que el contribuyente opte por tratar todos los intereses en bienes inmuebles de alquiler como una única actividad inmobiliaria de alquiler (Sección 469 c) 7) A); Sección 1.469-9 e) 1), Reglamento del impuesto sobre la renta). La pareja reconoció que no hicieron tal elección.

Un contribuyente puede satisfacer el requisito de participación material si cumple con cualquiera de las siete pruebas, entre las que se incluyen las siguientes: “La participación de la persona física en la actividad para el año fiscal constituye sustancialmente toda la participación en dicha actividad de todas las personas físicas (incluidas las personas físicas que no son propietarias de intereses en la actividad) para dicho año”. (Sección 1.469-5T(a), Reglamento provisional del impuesto sobre la renta)

El Servicio de Impuestos Internos admitió que la participación de Zarrinnegar en cada una de sus actividades inmobiliarias, para cada año en cuestión, constituye sustancialmente toda la participación en cada actividad de todos los individuos. Por lo tanto, se dictaminó que se había cumplido el elemento de participación material de la prueba profesional inmobiliaria.

Esto dejó los elementos de la prueba profesional inmobiliaria que Zarrinnegar necesitaba cumplir.Incluyeron:

  • Si más de la mitad de los servicios personales prestados en oficios o negocios por Zarrinnegar durante cada año en cuestión se realizaron en oficios o negocios inmobiliarios.
  • Si Zarrinnegar realizó más de 750 horas de servicios durante cada año en cuestión en los comercios o negocios de bienes raíces.

Debido a que Zarrinnegar trabajaba menos de 1.000 horas al año en la práctica dental y más de 1.000 horas al año en el negocio inmobiliario, ambos elementos se cumplían.

Sección 1.469-5T(f)(4), Regulaciones temporales del impuesto sobre la renta, 53 Fed. Reg. 5727, dice:

El alcance de la participación de un individuo en una actividad puede establecerse por cualquier medio razonable. No se requieren informes diarios contemporáneos de tiempo, registros o documentos similares si el alcance de esa participación puede establecerse por otros medios razonables. Los medios razonables a los efectos del presente párrafo pueden incluir, entre otros, la identificación de los servicios prestados durante un período de tiempo y el número aproximado de horas dedicadas a la prestación de esos servicios durante ese período, sobre la base de libros de citas, calendarios o resúmenes narrativos.

Para establecer el número de horas que Zarrinnegar dedicaba cada año a su negocio inmobiliario, la pareja ofreció su testimonio y registros de horas para 2010, 2011 y 2012. Cada registro mostró que Zarrinnegar pasó más de 1.000 horas al año en sus actividades inmobiliarias.

Testificó que los registros habían sido preparados contemporáneamente. También testificó sobre el contenido de los registros y fue capaz de recordar extensos detalles relacionados con las entradas. La pareja también ofreció el testimonio de varios otros testigos, incluyendo el de Dini. El tribunal determinó que Zarrinnegar trabajaba más de 1.000 horas al año en el negocio inmobiliario.

Por lo tanto, el tribunal concluyó que la participación de Zarrinnegar en actividades inmobiliarias para 2010, 2011 y 2012 cumplía con la prueba del artículo 469 c) 7) B), y el tribunal no desautorizó las deducciones de la pareja por pérdidas de propiedades en alquiler.