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¿Es hora de que sus clientes se refinancien?

Por Ken Berry

Las tasas de hipotecas en todo el país han alcanzado mínimos históricos. La tasa actual de una hipoteca convencional a treinta años ha bajado por debajo del 4,5 por ciento, y las tasas de las hipotecas a quince años son aún más bajas. Dado el actual entorno de tasas de interés, muchos de sus clientes se verán tentados a refinanciar sus hipotecas existentes.

¿Es hora de que sus clientes se refinancien?
¿Es hora de que sus clientes se refinancien?

Precaución: A pesar de los precios mínimos, la refinanciación no siempre es aconsejable. Ayude a sus clientes haciendo un análisis exhaustivo, teniendo en cuenta las implicaciones fiscales, los ahorros mensuales disponibles con un tipo de interés más bajo, y el tiempo que el cliente espera permanecer en la casa. La clave es encontrar el punto de equilibrio, que es el número de meses que su cliente necesitará para vivir en la casa después de la refinanciación con el fin de recuperar los costos de la misma.

Comencemos con lo básico de los impuestos. Generalmente, un contribuyente puede deducir el interés de la hipoteca pagado por la deuda de adquisición de hasta 1 millón de dólares utilizada para comprar, construir o mejorar sustancialmente una residencia principal u otra casa, como una casa de vacaciones. Esto incluye la deuda de adquisición pagada en una hipoteca refinanciada. Sin embargo, si el contribuyente incurre en puntos en la refinanciación, los puntos deben ser amortizados a lo largo de la duración del préstamo. Cada punto equivale al 1 por ciento del monto de la hipoteca.

Incluso si el contribuyente puede deducir todos los intereses de la hipoteca, un tipo de interés más bajo resultará eventualmente en menores deducciones de intereses. Esto significa que un cliente podría ahorrar menos durante el plazo del préstamo de lo que él o ella podría pensar.

Por supuesto, las calculadoras en línea pueden hacer el trabajo pesado por ti, pero también puedes usar una fórmula rápida de “fondo de escritorio” para estimar el punto de equilibrio para un cliente. Sigue estos cinco pasos:

  1. Sume todos los gastos de refinanciación, incluyendo puntos, honorarios de solicitud, honorarios de abogados, honorarios de originación de préstamos, seguros adicionales, avalúos, inspecciones, honorarios de registro y encuestas, seguro de título, informes de crédito, etc.
  2. Calcule el ahorro mensual restando el pago mensual actual del cliente de la cantidad que se adeudará con un préstamo refinanciado.
  3. Multiplique los ahorros mensuales por la tasa de impuesto sobre la renta federal y estatal combinada del cliente.
  4. Reste el costo de los impuestos de los ahorros mensuales para llegar al ahorro neto.
  5. Dividir el costo total por los ahorros netos para determinar el número de meses que tomará para pagar los gastos de refinanciación. Este es el punto de equilibrio; en otras palabras, cualquier ahorro futuro es una ganancia.

Ejemplo: Los Smiths se ahorrarán 500 dólares al mes mediante la refinanciación, y el coste total es de 8.000 dólares. Llevará un par de dieciséis meses recuperar el coste de la refinanciación. Si los Smith planean mudarse dentro de un año, no vale la pena que se refinancien. Por el contrario, si esperan quedarse en la casa durante dos años o más, la refinanciación probablemente tenga sentido.

También pueden entrar en juego factores adicionales. Por ejemplo, si la hipoteca existente contiene una cláusula de penalización por pago anticipado, aumentará efectivamente el tiempo que le llevará al cliente alcanzar el punto de equilibrio. Además, si un cliente elige una hipoteca que no requiere puntos, la tasa probablemente será ligeramente más alta que la tasa anunciada.

El mejor enfoque: Dirigir a sus clientes en la dirección correcta haciendo que los números sean los correctos para ellos. Si la refinanciación es una opción viable, advierta a los clientes contra las operaciones de “fly-by-night” que ofrecen tratos “dulces” que son demasiado buenos para ser verdad. Aconséjeles que usen un prestamista de confianza con un historial probado.

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