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En la venta de una casa, las mejoras o reparaciones marcan la diferencia en el beneficio imponible

En un artículo sobre la propiedad de la vivienda y las pruebas de uso publicado la semana pasada, expliqué cómo la ley permite al vendedor de una vivienda una exclusión de los impuestos. Esta vez hablaremos de cómo la identificación de una mejora o reparación de su casa puede tener un impacto en el beneficio imponible después de una venta.

Se aplican exclusiones de impuestos de hasta 250.000 dólares de beneficio en la venta de casas para solteros y hasta 500.000 dólares para matrimonios que declaren conjuntamente. Pero un vendedor cuya ganancia exceda el tope de exclusión de 250.000 o 500.000 dólares se queda con los impuestos sobre el exceso.

En la venta de una casa, las mejoras o reparaciones marcan la diferencia en el beneficio imponible
En la venta de una casa, las mejoras o reparaciones marcan la diferencia en el beneficio imponible

Si el IRS cuestiona su venta, el examen será menos traumático y menos costoso si ha mantenido registros meticulosos que rastrean la base de su casa – la cifra usada para determinar la ganancia o pérdida en una venta de la propiedad. Esos registros deben incluir lo que usted pagó originalmente por su casa, los costos de liquidación o de cierre – como los honorarios del seguro de título – y lo que usted más tarde pagó por las mejoras, en lugar de las reparaciones.

No puedes reclamar las deducciones de impuestos actuales por tus gastos, ya sea que se clasifiquen como reparaciones o mejoras. Pero mientras que las reparaciones no pueden ser añadidas a la base de costes de la casa, las mejoras sí.

El resultado: Las mejoras eventualmente reducen cualquier ganancia imponible en una venta posterior.

Sus gastos califican como mejoras sólo si se ajustan a alguna de las tres definiciones. Deben hacerlo:

  • Añade al valor de tu casa;
  • Prolongar su vida útil; o
  • Adaptarlo a nuevos usos.

La mayoría de los gastos pasan la prueba de valor añadido. Las posibilidades abarcan desde grandes proyectos, como poner una sala de recreo en un sótano sin terminar, añadir otro baño o pavimentar el camino de entrada, hasta pequeños trabajos, como mejorar los armarios e instalar libreros empotrados, nuevos grifos o armarios de medicinas.

Las bases incluyen sus pagos por evaluaciones de impuestos especiales para mejoras que incrementan el valor de su casa. Típicamente incluyen evaluaciones para calles, aceras, cañerías de agua, líneas de alcantarillado y estacionamientos públicos. Otros proyectos que podrían no añadir nada al valor podrían, sin embargo, prolongar la vida útil de la casa. Algunos ejemplos: poner un nuevo techo o poner nuevas tuberías o cables.

¿Y si sus gastos añaden poco o nada al valor de la casa o no prolongan su vida útil? Aún así podrías calificar bajo la prueba de adaptación a nuevos usos, la última de las tres pruebas. Por ejemplo, si pones una lavandería en tu sótano sin terminar. El área ahora tiene un nuevo uso.

La base ajustada de su casa incluye sólo el costo de las mejoras permanentes. La base no incluye ninguna mejora que ya no sea parte de la casa.

Al calcular cuánto se ha gastado en mejoras, puedes incluir materiales para proyectos de bricolaje. Pero no puedes contar el valor de tu propia mano de obra o cualquier otra mano de obra por la que no hayas pagado.

Las reparaciones simplemente no cuentan. No importa lo urgente que sean. Todo lo que hacen las reparaciones es “mantener su casa en buenas condiciones”, dice el IRS. No añaden valor ni prolongan su vida. Algunos ejemplos: repintar su casa por dentro o por fuera, arreglar sus canaletas o suelos, reparar fugas o enyesar, y reemplazar los cristales rotos de las ventanas.

Para sorpresa de nadie, incluido el IRS, sus definiciones precisas a menudo no responden claramente si determinados artículos deben clasificarse como reparaciones o mejoras. Eso explica por qué los propios recaudadores de impuestos admiten que hay muchas zonas grises.

En sus directrices para los vendedores de casas, señalan que cuando “los artículos que de otra manera se considerarían reparaciones se hacen como parte de una amplia remodelación o restauración de su casa, todo el trabajo se considera una mejora”.

La traducción: Cada situación depende de sus propios hechos – y eso puede funcionar a su favor.

Artículos adicionales .Un recordatorio para los contadores que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes de las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 225 y contando).