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El IRS no se apiada de los vendedores de casas que sufrieron una pérdida

El Código de Rentas Internas mira con buenos ojos a los propietarios de casas que venden con beneficio. La Sección 121 del Código de Rentas Internas permite a los vendedores evitar los impuestos sobre algunas – y quizás todas – sus ganancias en las ventas de las residencias principales. Los montos de exclusión son de hasta $500,000 para parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas y $250,000 para aquellos que presentan declaraciones individuales o que están casados pero presentan declaraciones separadas.

Las reglas revisadas permiten a los cónyuges supervivientes más tiempo para vender y aún así calificar para la exclusión de $500,000 de la fila conjunta. Esta ruptura está disponible para el cónyuge sobreviviente que vende dentro de los dos años de la muerte de su cónyuge, siempre y cuando la pareja fuera propietaria y ocupara su casa en forma conjunta.

El IRS no se apiada de los vendedores de casas que sufrieron una pérdida
El IRS no se apiada de los vendedores de casas que sufrieron una pérdida

Las ganancias por encima de los topes de exclusión están sujetas a impuestos federales, más los impuestos estatales y locales aplicables. Los impuestos estatales y locales pueden ser reclamados como deducciones detalladas en el Anexo A del formulario 1040. Pero el impuesto mínimo alternativo no permite completamente ciertas deducciones detalladas, incluyendo impuestos estatales y locales, ya sea sobre ingresos o sobre residencias durante todo el año, segundas casas u otros tipos de bienes inmuebles o personales.

Los vendedores sólo pueden reclamar las exclusiones si cumplen dos requisitos fundamentales. En primer lugar, haber sido propietario y haber vivido en la propiedad como residencia principal durante períodos que sumen al menos dos años del período de cinco años que termina en la fecha de venta. Segundo, no han excluido la ganancia en otra venta de una residencia principal dentro de los dos años que preceden a la fecha de venta.

Pero la Sección 121 es uno de esos trenes diseñados para correr en una sola dirección, autorizando una ruptura fenomenal para los que tienen ganancias y no ofreciendo ningún alivio para los que tienen pérdidas.

En 1997, el Congreso y el Presidente Clinton llegaron a un acuerdo para excluir los beneficios de las ventas. Coquetearon con permitir a los vendedores una deducción limitada por pérdidas, pero abandonaron la idea. La versión final de la legislación de 1997 dejó sin cambios la regla que generalmente prohíbe las deducciones por pérdidas en las ventas de cosas que se consideran bienes personales, como las residencias principales. Y contrariamente a lo que muchos propietarios creen erróneamente, las deudas hipotecarias no entran en el cálculo de la ganancia o pérdida en una venta.

Nótese también que la ley faculta al IRS para usar su propio método especial para calcular si un vendedor realmente sufrió una pérdida. No hay nada tan simple como, digamos, comparar los 650.000 dólares que recibió cuando vendió su casa con los 700.000 dólares que pagó por ella en 1996, llegando así a una pérdida de 50.000 dólares. Necesitarás una calculadora siempre que haya también una ganancia de impuestos diferidos de una venta de casa anterior antes del 7 de mayo de 1997, cuando las reglas actuales entraron en vigor. Si es así, debe restar la ganancia diferida del costo de su casa actual para determinar su base ajustada en el momento de la venta.

Digamos que el lugar que cuesta 700.000 dólares era en realidad su quinta casa, y cuatro ventas anteriores generaron una ganancia acumulada de 600.000 dólares. El significado de esos números: Reduces la base de ese lugar a 100.000 dólares – la diferencia entre el costo de 700.000 dólares y el beneficio pospuesto de 600.000 dólares. Por consiguiente, bajo el método del IRS, la venta de 650.000 dólares no causa una pérdida de 50.000 dólares. Más bien, resulta en una ganancia de 550.000 dólares – el precio de venta de 650.000 dólares menos la base ajustada de 100.000 dólares. Suponga, en cambio, que la única vivienda que ha poseído es la comprada por 700.000 dólares y descargada por 650.000 dólares. El IRS está de acuerdo en que tiene una pérdida de 50.000 dólares, pero una que no es deducible.

El IRS y los tribunales son inflexibles en su negativa a hacer concesiones por circunstancias atenuantes. Por ejemplo, un fallo del IRS prohibió la deducción por una pérdida causada por un traslado recomendado por un médico de una casa de dos pisos a una de un piso para permitir a un niño el uso máximo de su silla de ruedas.

No importa que el propietario de una casa esté fuera de su bolsillo porque una reubicación de trabajo provocada por un despido, una enfermedad, un fallecimiento, un divorcio o algo similar obligó a una venta repentina antes de que una casa se apreciara lo suficiente como para compensar las comisiones de corretaje, los honorarios de los abogados y otros gastos relacionados con la compra y la venta. De igual manera, una pérdida no es deducible cuando se muda para tomar un nuevo trabajo o es transferido a una nueva ubicación.

¿Qué pasa si su empleador le reembolsa la pérdida? No se compensará una pérdida no deducible con el reembolso porque son transacciones separadas. La pérdida sigue siendo no deducible. Tampoco está permitido incluir el reembolso como parte del precio de venta y aprovechar la exclusión. El reembolso cuenta como ingreso, dice el IRS.

Sobre el autor:

Julian Block escribe y practica leyes en Larchmont, Nueva York, y anteriormente estuvo con el IRS como agente especial (investigador criminal) y abogado. Más sobre este tema está disponible en “Julian Block’s Year Round Tax Strategies”, disponible en julianblocktaxexpert.com.

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