Algunos de ustedes sabrán que las propiedades de alquiler son de naturaleza pasiva, a menos que sean profesionales de la inmobiliaria. La regla es que debes pasar 750 horas en las propiedades de alquiler para ser considerado un profesional de bienes raíces.
Ahora, con los alquileres se obtiene una deducción de 25.000 dólares, independientemente de la naturaleza pasiva de la actividad, a menos que su ingreso bruto ajustado (AGI) sea demasiado alto. Si eso ocurre, las pérdidas pasivas suspendidas se suspenderán hasta que se venda el alquiler.
Tengo un cliente que es médico. Trabaja cuatro días a la semana y tiene dos hijos pequeños. En sus días libres pasa tiempo con sus hijos. Sin embargo, esos cuatro días a la semana que trabaja son días de 12 horas.
Tiene tres propiedades de alquiler que administra ella misma, y antes de que su hija naciera hizo algunos trabajos paralelos con otra Corporación S. La pregunta que me hice fue: ¿cuáles de estos trabajos secundarios son pasivos?
Te daré esto: 15 horas a la semana, lo que es 750 horas al año, no es una exageración. El cliente no tenía una empresa de administración de propiedades. Así que cuando los inquilinos tenían un problema, la llamaban. Sin embargo, probar esto es otra cosa.
La Corte de Impuestos de los Estados Unidos establece que se necesitan registros contemporáneos para probar su participación en la actividad pasiva. Contemporáneo es un término legal, que significa continuamente. Así que, para probar que pasaste 750 horas en una actividad inmobiliaria, literalmente tendrías que anotar todas las llamadas de los inquilinos que recibiste, el tiempo que te tomó arreglar las reparaciones, y los viajes que hiciste a la propiedad de alquiler.
Entiendo por qué la Corte de Impuestos de los Estados Unidos quiere estos registros, pero seamos honestos. ¿Quién mantiene literalmente registros como este? Soy un contador de impuestos y no lo hago.
Mientras estaba trabajando en esto, tuve una idea. Mi cliente puede trabajar cuatro días a la semana, pero eso es 48 horas a la semana. Tiene dos niños pequeños en casa.
Antes de ser contratada en este hospital, tenía una Corporación S, donde tomó diferentes trabajos en diferentes hospitales. Esto duró tres meses. No pasó más de 500 horas (el listón está más bajo para los no inmobiliarios) trabajando. Entonces hice que los ingresos de ese negocio fueran pasivos, y se redujeron por las pérdidas pasivas de los bienes raíces.
Lo que me imagino y me ha sido probado en auditorías y apelaciones, el IRS aceptará que tengas un trabajo a tiempo completo. Probar que una actividad es pasiva, es mucho más fácil que probar que no lo es.
Otro cliente mío tiene un negocio, para el cual pasa incontables horas trabajando. En la época de los impuestos, me dio un K-1 de una Sociedad, declarando que era un socio activo, y sus ingresos estaban sujetos al impuesto de autoempleo. Le pregunté sobre ello, y le expliqué las reglas, junto con el hecho de que tendría que pagar el 15,3% de impuestos, cuando tuviera una pérdida operativa neta (NOL) en el futuro. Le pedí que cambiara su K-1 a un socio limitado.
Hace unos años, una de las Docenas Sucias de Hacienda era gente que empezaba negocios ficticios en casa y los cancelaba. Esta cancelación reduciría sus ingresos imponibles. En algún momento, ¿el IRS cuestionó si el contribuyente participaba material o activamente en el negocio? Eso le pondría fin.
De todas formas, no te pido (al lector) que juegues con las reglas de la actividad pasiva. Sé demasiado sobre ellas porque he tenido que defenderlas en auditorías y apelaciones y he aprendido mucho sobre ellas.
Lo que he aprendido es esto: el IRS comprará que tengas un trabajo a tiempo completo. Todos estos negocios secundarios deben ser considerados pasivos. Lo horrible, menos los bienes raíces, es que las pérdidas pasivas sólo pueden ser tomadas contra los ingresos pasivos.
Las probabilidades de que la mayoría de los americanos tengan alguna de las dos cosas son escasas y ninguna. Por alguna razón, he tratado con ellos una y otra vez.