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Desgravaciones fiscales para los vendedores de casas de retiro

Tengo un cliente al que llamaré a Irene. Ella se convirtió en viuda el mes pasado cuando su marido Henry murió.

Como la mayoría de las parejas casadas, tenían el título de su casa en propiedad conjunta con el derecho de supervivencia.

Desgravaciones fiscales para los vendedores de casas de retiro
Desgravaciones fiscales para los vendedores de casas de retiro

En lenguaje llano, esto significa que la muerte del copropietario Henry resulta en la pérdida de toda la propiedad de su vivienda. La copropietaria superviviente, Irene, adquiere automáticamente toda la propiedad de la misma.

Irene no está segura de qué hacer con su muy apreciada casa. Una opción es venderla rápidamente y mudarse a donde vive su hija. Pero estoy de acuerdo con la hija en que Irene debe ir despacio cuando se trata de decisiones importantes como la venta de la casa. Otras opciones son esperar varios años y luego vender o quedarse, en cuyo caso la residencia termina con sus herederos.

Irene quiere saber las consecuencias fiscales de vender o quedarse. Empiezo explicando las ventajas fiscales para los individuos que venden sus residencias principales.

La ley autoriza “exclusiones” que permiten a los vendedores de viviendas eludir los impuestos sobre la renta de la mayoría de sus beneficios cuando descargan sus residencias principales. Las exclusiones de ganancias son de hasta $500.000 para parejas que presentan declaraciones conjuntas y hasta $250.000 para personas solteras. Los vendedores son responsables de los impuestos sobre las ganancias superiores a 500.000 o 250.000 dólares.

Si Irene vende, ¿puede excluir $500.000 o $250.000? La respuesta depende de la fecha de venta y de si se vuelve a casar. Aunque ya no está casada, Irene, que acaba de enviudar, puede optar a la cantidad más alta, siempre que venda dentro de los dos años de la muerte de Enrique. Es la cantidad más baja si vende después del plazo de dos años.

¿Y si Irene se vuelve a casar? Si el nuevo marido Harry vive entonces en el lugar como su residencia principal durante al menos dos años del período de cinco años que precede a la fecha de venta, la exclusión de beneficios volverá a ser de 500.000 dólares.

Normalmente, un vendedor también tiene que ser dueño del lugar durante esos dos años. Ese requisito no se aplica a Harry. Eso significa que su nombre no tiene que estar en el título.

Además, Hacienda dice que Irene y Harry no necesitan estar casados durante los dos años anteriores a la fecha de venta. ¿Qué tienen que hacer antes de que se produzca la venta? Sólo casarse. Esto es cierto incluso si su boda precede a la venta por sólo un día.

Incluso si Irene no se vuelve a casar, e incluso si no vende dentro de los dos años de la muerte de Henry, su ganancia imponible puede ser menor de lo que teme. Supongamos, como es probable, que la ganancia de capital a largo plazo de Irene por la venta de su casa excede su techo de exclusión y ella es responsable de los impuestos sobre la ganancia.

Para la mayoría de las ventas, la tasa de impuesto sobre la ganancia de capital suele ser del 15 por ciento, aumentando al 20 por ciento para muchos vendedores de altos ingresos. Llega hasta el 23,8 por ciento para aquellos que están en el tramo superior del impuesto sobre la renta del 37 por ciento y están sujetos a la sobretasa de Medicare de hasta el 3,8 por ciento sobre los ingresos de ciertos tipos de inversiones, incluyendo los beneficios de la venta de viviendas.

Además de la toma del Tío Sam, también se pueden deber impuestos estatales sobre la renta. Advierto a Irene que no podrá deducir todos esos impuestos.

La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos que el Congreso aprobó y el Presidente Trump firmó en 2017 impuso un tope de 10.000 dólares en las cancelaciones de los impuestos estatales y locales sobre la renta y la propiedad. Otro inconveniente: Irene pierde cualquier cancelación de impuestos estatales si está sujeta al impuesto mínimo alternativo.

Aunque mi recitación de las tasas de impuestos federales y estatales la consterna, ella se alegra cuando me remito a las leyes fiscales que autorizan los regalos de condolencia excepcionales para Irene y otras personas afligidas que venden casas heredadas, acciones y otros activos que se han revalorizado.

En la jerga tributaria, la base (el punto de partida para medir la ganancia o la pérdida) de los bienes heredados “sube” desde su base original (el costo al momento de la compra, en la mayoría de los casos) hasta su valor a la fecha de la muerte. Es como si los herederos hubieran comprado los activos ese día.

A la muerte de Henry, un aumento en la base de su hogar beneficia a Irene cuando vende su vivienda. ¿Qué pasa si nunca la vende? A la muerte de Irene, hay un segundo paso en la base que beneficia a sus herederos.

El primer paso es sólo para la mitad de los intereses de Henry. Hay un aumento de su base ajustada (típicamente, la mitad del precio de compra original y la mitad del costo de cualquier mejora posterior de la casa) a lo que esa mitad de interés vale cuando muera. Si la pareja vivía en un estado de propiedad comunitaria, el aumento es para toda la base.

A la muerte de Irene, hay un aumento de su base ajustada (previamente impulsada por el aumento de la mitad de los intereses de Henry) a lo que vale toda la casa cuando muera. Cuando los herederos venden la casa, son responsables de los impuestos sobre las ganancias de capital sólo en la apreciación post-herencia.

El resultado final para Irene y sus herederos: Mientras que una venta de Irene de una casa que se ha apreciado inmensamente puede desencadenar importantes impuestos federales y estatales, una venta de los herederos reduce drásticamente o incluso borra esos impuestos.

Artículos adicionales. Un recordatorio para los contables que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes sobre las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 300 y contando).