Ahora es la época del año en que los contribuyentes que alquilan casas de vacaciones empiezan a prepararse para la temporada de alquiler de verano. Además de acicalar el lugar, deben planear con anticipación los impuestos. El alquiler de una casa de vacaciones no sólo puede proporcionar ingresos estables durante el verano, sino que también es un valioso refugio fiscal.
Sin embargo, las normas fiscales para el alquiler de casas de vacaciones son extremadamente complejas, y a menudo confunden tanto a los contribuyentes como a los profesionales. Aquí hay una oportuna revisión para ayudarle a pasar la próxima temporada.
Para empezar, si es propietario de una casa de vacaciones, generalmente puede deducir los intereses de la hipoteca de hasta 1 millón de dólares de deuda de adquisición e impuestos sobre la propiedad, incluso si no la alquila. Y si su alquiler anual es de sólo dos semanas o menos, no tiene que declarar ninguno de los ingresos por alquiler al IRS, ni deducir los gastos de compensación.
Pero las cosas se complican si alquilas el lugar por más de 14 días y aún así lo usas personalmente. En este caso, debes pagar impuestos sobre todos los ingresos de alquiler, mientras que sólo puedes deducir una parte de tus gastos.
En particular, debe asignar los costos entre "uso comercial" y "uso personal" días. Por ejemplo, si eres dueño de una cabaña en un lago o en el océano y se la alquilas a un extraño a una tarifa justa, cada día de alquiler cuenta como un día hábil. Por el contrario, si usted y la familia pasan un día de R&R en la casa, cuenta como un día personal.
Supongamos que alquilas la casa por 80 días en verano y la familia la usa personalmente por 20 días. En este caso, puede deducir de los ingresos del alquiler el 80 por ciento de sus gastos de alquiler, como los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones, los servicios públicos, etc. Además, puede deducir el costo total de un agente de alquiler o administrador de la propiedad. Por último, tiene derecho a una deducción por depreciación según las tablas del IRS, basada en el uso del 80 por ciento del alquiler.
Si estos gastos de alquiler superan sus ingresos por alquiler, puede reclamar una pérdida anual. Eso es algo bueno a efectos fiscales. Sin embargo, hay otra arruga: Si la casa se usa personalmente durante el mayor de 14 días o el 10 por ciento del número de días que se alquila – como en nuestro ejemplo anterior – el IRS la trata oficialmente como una residencia personal. Por lo tanto, no se puede deducir una pérdida para el negocio de alquiler en su declaración. (En nuestro ejemplo, aún puede deducir la porción del 20 por ciento asignada a los intereses de la hipoteca como un gasto personal).
Teniendo esto en cuenta, trata de mantenerte dentro de los límites de la regla de los 14 días/10 por ciento. Eso significa típicamente recortar el uso personal o alquilar el lugar por más tiempo – o una combinación de ambos. (Sin embargo, la reducción del uso personal le costará en deducciones por la parte del interés de la hipoteca que no califique como un gasto comercial o personal).
La gracia salvadora: Cualquier día que pases arreglando el lugar no cuenta como un día de uso personal, incluso si el resto de la familia viene para el paseo. Así que todo el trabajo que hagas para prepararte para la temporada de alquiler de verano no contará en tu contra mientras los niños y tu cónyuge se relajan en la playa.
¿Ya estás fuera de peligro? Ni siquiera cerca. Bajo una disposición especial del código fiscal, el alquiler de una casa de vacaciones se trata como una "actividad pasiva." Generalmente, no se puede reclamar una pérdida de actividad pasiva de todos modos, aunque hay una excepción limitada basada en el ingreso bruto ajustado (AGI). Si su AGI es inferior a 100.000 dólares, puede utilizar hasta 25.000 dólares de la pérdida de alquiler de la casa de vacaciones para compensar otros ingresos. Esta cancelación se elimina gradualmente y desaparece por completo para un AGI superior a 150.000 dólares. Pero cualquier pérdida de actividad pasiva que se niegue se suspende y puede utilizarse para compensar los ingresos imponibles en una venta futura.
Es comprensible que sea fácil tropezar con estas complejas reglas. Una vez que tenga una comprensión firme de lo básico, incorpore la planificación de impuestos en su programa de alquiler de casas de vacaciones.