En nuestro último post, proporcionamos una visión general práctica de la depreciación de la mejora de los arrendamientos en virtud de la Sección 178 del IRC. Este panorama general proporcionó una breve introducción a la finalidad básica y las disposiciones del artículo 178 y también dio ejemplos de los tipos de cuestiones que se plantean cuando se deprecian las mejoras de los arrendamientos utilizando esta sección.
Como vimos, una de las cuestiones clave de la sección 178 es abordar los escenarios en los que el calendario normal de depreciación de una mejora determinada es mayor o menor que el plazo restante de un arrendamiento. El artículo 178 establece un sistema de normas que ayudan a los arrendatarios a resolver esta cuestión, junto con otras cuestiones que pueden surgir como consecuencia de la introducción de mejoras depreciables.
En este post, cubriremos un par de cuestiones adicionales que pueden aparecer cuando los arrendatarios crean mejoras depreciables en los bienes inmuebles arrendados. Concretamente, abordaremos la cuestión de la «prueba de probabilidad» para determinar si las opciones de renovación pueden incluirse en el plazo restante de un contrato de arrendamiento. Analizaremos cómo se aplica inicialmente esta prueba a un contrato de arrendamiento determinado con un conjunto de circunstancias determinadas, y luego cómo puede volverse a aplicar cada vez que nuevas circunstancias afecten la probabilidad de que se ejerzan opciones de renovación o prórrogas en el futuro.
La cuestión de la «Prueba de Probabilidad»
En nuestra introducción a la Sección 178, hicimos referencia a la llamada regla del 60 por ciento. Esta regla entra en vigor cuando un arrendatario crea una mejora que tiene un plan de amortización (o «vida útil») superior al 60% del plazo restante del arrendamiento subyacente. Dicho de otro modo, la regla del 60% se aplica siempre que el plazo restante del arrendamiento sea inferior al 60% de la vida útil de la mejora depreciable (esta es la forma en que se expresa típicamente la regla).
Si se activa la regla del 60 por ciento, entonces el plazo restante del contrato de arrendamiento incluirá las opciones de renovación o prórrogas. El plazo restante del contrato de arrendamiento es necesario para determinar la cantidad exacta que se puede deducir anualmente. Por ejemplo, supongamos que un arrendatario construye una propiedad de alquiler en un inmueble arrendado. Supongamos que el plazo restante del contrato de arrendamiento es de 10 años, y que el contrato de arrendamiento contiene 3 opciones de renovación de 5 años cada una. Debido a que el plazo restante del contrato de arrendamiento es menos del 60 por ciento de la vida útil de la propiedad de alquiler – los bienes inmuebles de alquiler residencial se deprecian actualmente en un período de tiempo de 27,5 años – el plazo restante incluirá las opciones de renovación, por lo que la propiedad de alquiler se depreciará realmente en un período de 25 años.
Aquí es donde entra en juego la llamada «prueba de probabilidad»: en virtud del apartado 2 del párrafo 1.178-1 b), la duración restante del contrato de arrendamiento no incluirá ninguna opción de renovación o prórroga si se puede demostrar que es más probable que no se ejerzan esas opciones de renovación o prórrogas. Esta prueba de probabilidad se aplica por separado a cada opción o prórroga de renovación. Esta prueba es muy importante, porque si un arrendatario puede establecer, mediante una preponderancia de pruebas, que es probable que no se utilicen las opciones o extensiones de renovación, entonces ese arrendatario puede aprovechar un programa de amortización más corto y, por lo tanto, tener acceso a mayores deducciones anuales.
Utilizando el mismo escenario hipotético descrito anteriormente, si se determinara que no es probable que se ejerzan las opciones de renovación, entonces el arrendatario tendría derecho a deducciones por depreciación en un calendario de sólo 10 años. Evidentemente, esto daría lugar a deducciones mucho mayores que las que se obtendrían si las opciones de renovación se incluyeran en el plazo restante del arrendamiento. Sin embargo, la aplicación de la prueba de probabilidad no se limita necesariamente a una sola consulta por cada opción de renovación o prórroga. Las circunstancias pueden cambiar a menudo durante el curso de un arrendamiento, y si las circunstancias cambian de tal manera que la probabilidad de que se ejerza una opción o prórroga de renovación cambia, entonces la prueba de probabilidad puede volver a aplicarse y el nuevo resultado surtirá entonces efecto.
Una vez más, utilizando el escenario anterior, supongamos que una prueba de probabilidad inicial revela que no es probable que se utilicen las 3 opciones de renovación, por lo que el calendario de depreciación se establece por primera vez en 10 años. Pero entonces suponga que las circunstancias cambian y de repente se hace muy probable que las opciones de renovación se utilicen de hecho. En esta situación, se volvería a aplicar la prueba de probabilidad, las opciones de renovación se incluirían en el plan de amortización y las deducciones anuales permitidas al arrendatario se ajustarían para reflejar el cambio del plan de amortización. Esta compleja aplicación de la prueba de probabilidad tiene por objeto dar una imagen exacta del plazo restante del arrendatario para que éste tenga acceso a deducciones que sean lo más justas posible.
Aunque sus disposiciones pueden ser un poco complejas, el artículo 178 es definitivamente una sección que todos los arrendatarios deben conocer, en particular los que tienen previsto aportar mejoras depreciables a sus bienes arrendados en algún momento antes de que venza su contrato de arrendamiento. Se aconseja a los arrendatarios que deseen maximizar su situación financiera que consulten con un profesional calificado en materia de impuestos, como un contador público o un abogado fiscal, a fin de que puedan estar seguros de que están utilizando correctamente las disposiciones del artículo 178. Lo último a lo que se quiere enfrentar cualquier arrendatario es una auditoría derivada de una aplicación incorrecta del artículo 178, por lo que lo mejor es adoptar medidas preventivas desde el principio.