Aunque no se puede reclamar una pérdida cuando se vende una casa por menos de lo que se pagó por ella, una pérdida de una casa en venta puede ser deducible si el lugar se trata como una propiedad de inversión. Por esa razón, los contribuyentes a menudo convierten su casa en una propiedad de alquiler antes de venderla. Sin embargo, como lo demuestra un nuevo caso, Langston, TC Memo 2019-19, 3/21/19, la actividad de alquiler debe ser legítima.
Por supuesto, si vende una casa con una ganancia, puede tener derecho a una exclusión fiscal especial de hasta 250.000 dólares para los declarantes solteros y 500.000 dólares para los declarantes conjuntos. La casa debe haber sido utilizada como su residencia principal al menos dos de los cinco años anteriores. Pero no hay una exención fiscal correspondiente cuando se vende la casa con pérdidas.
Por esta razón, podría mantener su casa como propiedad de alquiler durante al menos dos años antes de venderla. Como resultado, puede ser capaz de deducir la pérdida.
En el nuevo caso, una pareja era propietaria de una casa en Tulsa, Oklahoma. Fue tasada en 290.000 dólares cuando empezaron a remodelarla en 2001. Se mudaron de la casa a apartamentos cercanos en 2005 mientras la remodelación continuaba, pero mantuvieron muchas de sus pertenencias en la casa durante varios años. En 2008, la pareja se mudó a otra casa.
La remodelación se terminó en 2010, nueve años después de que se inició, pero la casa quedó vacía. Por motivos de cobertura del seguro, la pareja encontró un amigo que accedió a alquilar la casa por cinco días al mes a 500 dólares mensuales.
Finalmente, la pareja puso la casa a la venta al público en 2012 y la vendió por 540.000 dólares en 2013. Debido a la remodelación, afirmaron que la venta produjo una pérdida de 400.000 dólares. Dedujeron esta pérdida porque sostuvieron que la casa se había convertido en una propiedad de alquiler.
No tan rápido: El juez del Tribunal Fiscal no se creyó su argumento. Para calificar como una actividad de alquiler, debe mostrar la intención de producir ingresos de la propiedad. Entonces ya no se trata como propiedad para uso personal. Pero eso no parecía ser así en este caso.
El juez señaló que la pareja sólo puso la propiedad en el mercado para su alquiler, y sólo durante cinco días al mes, para preservar su cobertura de seguro. La casa estuvo desocupada durante los años anteriores. Por lo tanto, no había ningún motivo real de lucro en esta actividad de alquiler. Además, los contribuyentes continuaron usando la casa personalmente para el almacenamiento.
Asimismo, el juez desestimó el argumento alternativo de la pareja de que la propiedad era una inversión de la que pretendían beneficiarse con el tiempo.
En resumen: La casa nunca fue convertida en una propiedad de alquiler, por lo que la deducción de pérdidas es negada. La lección que hay que aprender aquí es que no se pueden hacer las cosas a medias. Si sus clientes tienen la intención de usar una casa para alquilar, tienen que hacerlo todo.