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¿Cuáles son las reglas de impuestos para la venta de casas?

¿Tienes una casa de vacaciones? Hay una reducción de impuestos si la alquilas, pero un potencial éxito si la vendes.

Primero, la reducción de impuestos: Las reglas de larga data permiten a los propietarios eludir completamente los impuestos sobre los ingresos de alquiler, siempre que cumplan con un requisito clave: Alquilar su casa de campo o condominio por menos de 15 días durante el año.

¿Cuáles son las reglas de impuestos para la venta de casas?
¿Cuáles son las reglas de impuestos para la venta de casas?

Eso puede ser una gran reducción de impuestos para aquellos que poseen viviendas cerca de eventos anuales donde los alquileres se elevan por períodos cortos. Algunos ejemplos: Indianápolis para la carrera de autos Memorial Day, Louisville durante la semana del Derby y Augusta durante su torneo de Maestros.

A continuación, el potencial golpe fiscal: La ley permite a los individuos que venden su residencia principal escapar de los impuestos sobre una ganancia de hasta 500.000 dólares para las personas casadas que presentan una declaración conjunta y hasta 250.000 dólares para las personas solteras y casadas que presentan declaraciones separadas. Para calificar para la exclusión, debe poseer y usar la vivienda como residencia principal durante al menos dos años del período de cinco años que termina en la fecha de venta.

¿Pero qué pasa si estás vendiendo una segunda casa? En un momento dado, un vendedor podría ocupar una vivienda vacacional durante dos años y luego reclamar la exclusión de 500.000 dólares. Pero la ley actual limita el monto de la exclusión cuando una segunda casa se convierte en su residencia principal.

Las normas revisadas prohíben toda exclusión por lucro atribuible a lo que el IRS caracteriza como períodos posteriores a 2008 de “uso no calificado”. Dicho más claramente, la agencia se refiere a aquellos períodos durante los cuales la antigua segunda casa no fue usada como su residencia principal.

No todos mis clientes cosechan ganancias cuando venden sus casas. Algunos sufren pérdidas. Mientras que el mercado de la vivienda es boyante en muchas partes del país, sigue siendo deprimido en algunos lugares. Mucha gente se enfrenta a la perspectiva de perder dinero cuando tratan de descargar una residencia principal o una casa de vacaciones.

El código fiscal siempre ha prohibido la cancelación de tales pérdidas y no, no hay circunstancias atenuantes. Por ejemplo, un fallo del IRS prohibió la deducción por la pérdida de una casa cuando una familia, con un niño en silla de ruedas, hizo un traslado recomendado por el médico de una casa de dos pisos a una de un piso.

Tampoco le importa al IRS que el propietario de una casa esté fuera de su bolsillo porque una reubicación de trabajo provocada por un despido, una enfermedad, un fallecimiento, un divorcio o algo similar haya obligado a una venta repentina antes de que la residencia se aprecie lo suficiente como para compensar las comisiones de corretaje, los honorarios legales y otros gastos que conlleva la compra y la venta.

De acuerdo con ese enfoque, una pérdida no es deducible cuando un empleado se muda para tomar un nuevo trabajo o es transferido a una nueva ubicación. Bueno, ¿y si su empleador le reembolsa la pérdida? No se compensa una pérdida no deducible con el reembolso, porque son transacciones separadas. La pérdida sigue siendo no deducible.

En caso de ganancia, ¿se le permite incluir el reembolso como parte del precio de venta y aprovechar una exclusión de hasta 500.000 dólares? No, cuenta como ingreso, dice el IRS.

Artículos adicionales. Un recordatorio para los contables que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes sobre las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 250 y contando).