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¿Cuáles son las consecuencias fiscales del cambio de casa?

El cambio de casa no siempre se hace de manera consistente o como medio principal para generar ingresos, pero es muy común que los contadores públicos se encuentren con clientes que se dedican a esta actividad.

La práctica de “voltear la casa” conlleva la perspectiva de grandes ganancias. Cuando alguien “voltea una casa”, compra e invierte en esa casa con el objetivo específico de revenderla para obtener un beneficio. El “house flipping” puede hacerse tanto a nivel individual como a nivel de empresa.

¿Cuáles son las consecuencias fiscales del cambio de casa?
¿Cuáles son las consecuencias fiscales del cambio de casa?

Algunos individuos, por ejemplo, utilizan el volteo de casas como su principal forma de generar ingresos. Y muchas compañías en todo el país se especializan en comprar y revender propiedades con fines de lucro.

Los contadores públicos pueden añadir valor a sus clientes que se dedican a la venta de casas, asesorando sobre los tipos de tratamiento fiscal que se pueden aplicar. Si los clientes hablan de su cambio de casa con suficiente antelación, pueden ser capaces de alterar su comportamiento para obtener un mejor tratamiento.

De cualquier manera, los clientes siempre se beneficiarán al saber las consecuencias fiscales que pueden seguir cuando compran y revenden bienes raíces. Repasemos en detalle el tipo de asesoramiento que los contadores públicos pueden proporcionar.

Dos tipos diferentes de tratamiento fiscal

Cuando un individuo o una entidad corporativa compra y revende bienes inmuebles, la reventa desencadenará uno de los dos posibles tipos de tratamiento fiscal. La venta provocará ingresos ordinarios o ganancias de capital. En general, por ingresos ordinarios se entienden los ingresos generados en el curso normal de la explotación de un negocio o comercio.

Las ganancias de capital, por otro lado, se derivan de la venta de un activo de capital. Dependiendo de la precisión con la que una persona se dedica a la venta de bienes inmuebles, esa persona puede enfrentarse a cualquiera de estos dos tipos de tratamiento. En otras palabras, el tratamiento fiscal depende de la forma en que una persona determinada se comporta a lo largo del proceso de venta y reventa.

Si una persona compra y vende bienes raíces como su principal forma de negocio, entonces esa persona es considerada un “dealer”. Estos traficantes se enfrentan al tratamiento ordinario del impuesto sobre la renta, sin embargo, si una persona compra y revende bienes inmuebles pero tiene la intención de mantener la propiedad como una inversión durante algún período de tiempo, entonces esa persona sería considerada un “inversor”.

Los inversores se enfrentan a un tratamiento fiscal de las ganancias de capital. El tratamiento fiscal de las ganancias de capital a largo plazo suele ser mucho mejor que el tratamiento fiscal ordinario del impuesto sobre la renta, por lo que esta determinación entre el concesionario y el inversor suele ser bastante importante.

El tratamiento fiscal depende de un análisis caso por caso

El hecho de que un escenario determinado corresponda a la categoría de “comerciante” o a la de “inversor” a efectos fiscales requiere un análisis caso por caso.No hay dos casos exactamente iguales porque cada uno de ellos tiene su propio conjunto de factores pertinentes.

Un ejemplo común de traficante es una persona que compra y vende bienes inmuebles como su principal medio de ingresos, publica publicidad, tiene una oficina comercial, no tiene la propiedad mucho antes de revenderla y así sucesivamente. Muchas empresas se especializan en este tipo de práctica.

Por otra parte, un ejemplo común de inversor es alguien que compra bienes inmuebles, los mejora, los mantiene durante un período de tiempo significativo, los alquila a inquilinos residenciales o comerciales y finalmente los revende. En este último caso, hay pruebas claras de que el inversor no sólo tenía la intención de comprar el inmueble específicamente para revenderlo, sino también de mantenerlo como una inversión.

Es importante señalar que incluso a los que participan en el volteo de casas de manera limitada se les puede negar el tratamiento de ganancia de capital. Por ejemplo, supongamos que una persona compra una casa, la arregla, y luego la revende inmediatamente sin hacer ningún esfuerzo para mantenerla como una inversión.

Aunque esta persona no sería un “traficante”, no recibiría el tratamiento de ganancia de capital porque la propiedad se mantenía principalmente para la venta, no para la inversión. Esto seguiría siendo cierto incluso si la mayoría de los ingresos de esta persona se derivaran de otros medios.

Ha habido varias opiniones de la corte que han abordado esta distinción entre distribuidor e inversionista. Estos casos pueden necesitar ser consultados dependiendo de las circunstancias. Aquí es donde un buen contador público puede intervenir y recomendar un abogado tributario calificado.

En los casos extremos, los tribunales han aplicado pruebas para clasificar entre la condición de comerciante y la de inversor. Estas pruebas implican, en última instancia, un examen minucioso de todos los detalles pertinentes. Sin embargo, es importante que los clientes sepan que no se puede predecir con certeza ningún resultado legal y que los casos extremos siempre se pueden decidir de cualquier manera.

Activos de capital gravados a corto o largo plazo

Si una persona determinada es clasificada como inversor, entonces esa persona se enfrentará a las tasas de impuestos sobre la ganancia de capital a corto o largo plazo. La tasa del impuesto sobre la ganancia de capital a corto plazo es actualmente la misma que la tasa del impuesto sobre la renta ordinaria de un inversor determinado. La tasa a corto plazo se aplica típicamente a los activos mantenidos por menos de un año.

La tasa impositiva a largo plazo puede ser del 0 por ciento, 15 por ciento o 20 por ciento, dependiendo de los ingresos de una persona y esta tasa se aplica cuando un activo se mantiene durante más de un año. En algunos casos, estas tasas pueden verse afectadas por otros factores aparte del tiempo, como en el caso de algunas opciones de compra de acciones.

Conclusión

Cuando se aconseja a los clientes sobre las consecuencias fiscales del cambio de casa, vale la pena mencionar que el beneficio del estatus de inversor sólo importa si se aplica la tasa a largo plazo.Dadas las duras obligaciones fiscales que pueden derivarse de un cambio de casa, es natural que estas personas sientan curiosidad por las consecuencias de este tipo de negocio.

Si eres un contador público que busca construir una base de clientes más leales, puedes dar un gran paso en esta dirección ofreciendo un buen consejo sobre la distinción entre el estatus de distribuidor y el de inversor.

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