La venta de casas puede tener consecuencias fiscales. Pero hay circunstancias en las que un propietario puede obtener un alivio fiscal de una venta.
Hay una ruptura de exclusión para los vendedores. Pueden «excluir», es decir, escapar de los impuestos hasta $500.000 de ganancia para las parejas casadas que declaran en conjunto y $250.000 para los que declaran solos o están casados y declaran por separado. Recuerde, eso es ganancia, no precio de venta.
¿Y si el beneficio es mayor que la cantidad de exclusión de 250.000 o 500.000 dólares? El exceso se grava como una ganancia de capital a largo plazo. Para la mayoría de los vendedores, la tasa máxima es del 15 por ciento. Pero la tasa puede llegar hasta el 20 por ciento (23,8 por ciento para los que son responsables de la sobretasa de Medicare), más los impuestos estatales aplicables.
La exclusión no es una oportunidad única. Un vendedor puede reclamarla cada dos años. Para calificar, debe pasar dos pruebas. Primero, ha sido propietaria y ha vivido en la propiedad como su residencia principal o domicilio principal durante al menos dos años del período de cinco años que termina en la fecha de la venta. Segundo, no ha excluido la ganancia en otra venta de una residencia principal dentro de los dos años que preceden a la fecha de venta.
Esos dos años no tienen por qué ser consecutivos; pueden ser intermitentes durante un total de dos años completos. Las ausencias temporales cortas por vacaciones u otras ausencias estacionales cuentan como períodos de uso del propietario. Esto es cierto incluso si ella alquila la propiedad durante las ausencias.
El IRS calcula las pruebas de propiedad y uso por separado. Bajo este enfoque pro-contribuyente, la exclusión está disponible cuando, por ejemplo, una persona que vive en un apartamento compra su apartamento después de que el edificio se convierte en un condominio y se muda a otro lugar antes de vender el apartamento. La ley no exige que sea propietaria y utilice la vivienda simultáneamente durante al menos dos años. A efectos de exclusión, el período de uso del apartamento y de propiedad del condominio no tiene que implicar el mismo período de años.
Exclusión parcial
Existe una exención fiscal en forma de exclusión parcial para quien haya vendido otra casa en los dos años anteriores o no cumpla los requisitos de propiedad y uso. La exclusión parcial se aplica cuando el motivo principal de la venta son problemas de salud, un cambio de empleo o ciertas circunstancias imprevistas. Entre ellas figuran el divorcio o la separación legal, o los desastres naturales o provocados por el hombre que causen daños en las viviendas, por ejemplo, los huracanes consecutivos Harvey e Irma.
Para ilustrarlo, es soltera, ha vivido en su casa por sólo 12 meses y se muda a un nuevo trabajo en otra ciudad. Ella puede excluir una ganancia de hasta 125.000 dólares-12 meses dividido por 24 meses, o el 50 por ciento por 250.000 dólares.
Residencia principal
Esto significa el lugar donde vive la mayor parte del año, a diferencia de una vivienda vacacional o una propiedad por la que cobra alquiler.
La exclusión no se limita a la venta de una casa unifamiliar convencional. Su residencia principal también puede ser un condominio, un apartamento cooperativo, su porción de un edificio de apartamentos de unidades múltiples, una casa remolque, una casa móvil o cualquier otra cosa que proporcione todas las comodidades de una casa, como una casa flotante o un yate que tenga instalaciones para cocinar, dormir y saneamiento, o incluso un retiro de vacaciones al que se mude después de la jubilación.
La ubicación de la residencia principal no importa. Puede estar en un país distinto de los Estados Unidos.
Artículos adicionales .Un recordatorio para los contadores que agradecerían consejos sobre cómo alertar a los clientes de las tácticas que recortan los impuestos para este año e incluso dan una ventaja para el próximo: Profundizar en el archivo de mis artículos (más de 225 y contando).