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Cómo orientar a los clientes sobre los impuestos 1031

Los contadores que tienen clientes que se preparan para realizar un intercambio 1031 pueden crear valor y aumentar la probabilidad de retención de diversas maneras, algunas de las cuales se han examinado en puestos anteriores.

Por ejemplo, los contadores pueden dar consejos rudimentarios sobre los riesgos asociados a las transacciones de las sociedades. También pueden informarles sobre los múltiples niveles de impuestos que se desencadenan con la venta de empresas o de bienes inmuebles de inversión.

Cómo orientar a los clientes sobre los impuestos 1031
Cómo orientar a los clientes sobre los impuestos 1031

Si los clientes tienen una idea de estas diferentes capas, pueden obtener una comprensión más completa de los beneficios de la Sección 1031. Y, en algunos casos, pueden adelantarse a la preparación de cualquier obligación fiscal en la que puedan incurrir si realizan una transacción parcialmente gravable o no completan su intercambio.

Las ventas de bienes raíces pueden desencadenar cuatro capas distintas de impuestos: federal, estatal, impuesto sobre la renta de las inversiones netas y recuperación de la depreciación. Examinemos cada una de ellas en detalle.

Las capas federales y estatales

Cuando un contribuyente realiza un intercambio de 1031, puede diferir los impuestos sobre las ganancias de capital impuestos por el gobierno federal. Cuando los bienes inmuebles se mantienen con fines comerciales o de inversión, se consideran un activo de capital para el titular. Esto significa que las tasas del impuesto sobre las ganancias de capital se aplicarán a cualquier ganancia reconocida por el contribuyente. Hay dos tipos distintos: el de corto plazo y el de largo plazo. Si el bien inmueble se mantiene durante menos de un año, se aplicará la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo. Esto corresponde a la tasa de ingresos ordinarios del contribuyente dado. Si el activo se mantiene durante un período superior a un año, se aplica la tasa a largo plazo; actualmente es del 0, 15 o 20 por ciento. El tipo impositivo específico a largo plazo que se aplica depende de los ingresos del contribuyente.

Junto con el impuesto federal sobre la ganancia de capital, muchos estados también imponen un impuesto sobre la renta personal a los residentes. Si un contribuyente reside en un estado de este tipo, puede incurrir en una obligación fiscal estatal si el intercambio 1031 produce algún ingreso imponible. Los tipos impositivos estatales varían mucho. Los contribuyentes tendrán que comprobar cuál se aplica en su caso particular. Algunos estados, como Washington, no tienen realmente un impuesto sobre la renta personal, por lo que los impuestos estatales no se aplicarían en esos casos. Pero la gran mayoría de los estados de nuestra unión sí recaudan impuestos sobre la renta personal. Las tasas de impuestos estatales sobre la renta varían desde un mínimo de 2 por ciento hasta 13,3. Algunos tienen un impuesto sobre la renta personal fijo, mientras que otros tienen un sistema graduado modelado según el sistema federal de impuestos sobre la renta. De nuevo, dependiendo de la situación, los contribuyentes tendrán que presupuestar esta capa adicional de impuestos.

El NIIT y la reconquista de la depreciación

Los contribuyentes también pueden estar sujetos al “impuesto sobre la renta de las inversiones netas” (NIIT) y a la recuperación de la depreciación. El NIIT, a veces denominado “Impuesto sobre la renta de las inversiones”, consiste en un impuesto adicional del 3,8 por ciento sobre determinados ingresos. La tasa del impuesto NIIT se aplica a aquellos que han modificado el ingreso bruto ajustado (MAGI) por encima de ciertos umbrales. El umbral para los individuos es de 200.000 dólares; para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta, es de 250.000 dólares, y para los que están casados y presentan una declaración por separado, es de 125.000 dólares.

Esto significa que aquellos con MAGI por debajo de estos umbrales no están sujetos al impuesto. Pero, para aquellos que tienen MAGI por encima de su umbral aplicable, el impuesto se recauda sobre el menor de los ingresos netos de inversión de ese contribuyente, o los ingresos por encima del umbral.

Veamos un ejemplo:Supongamos que una pareja casada que se presenta en conjunto tiene un MAGI de $370.000 pero un ingreso neto de inversión de $80.000. La pareja tendría un ingreso superior a la exención de 120.000 dólares, por lo que el impuesto del 3,8 por ciento se aplicaría a los ingresos netos de inversión de 80.000 dólares en lugar de los ingresos superiores a la exención.

La computación de los NIIT suele ser bastante difícil y requerirá una cantidad considerable de tiempo, por lo que es la oportunidad perfecta para que un contador emprendedor se distinga. También puede alertar a los clientes sobre la posible aplicabilidad de las NIIT en el caso de cualquier ganancia reconocida derivada del intercambio.

La última capa de impuestos es la recuperación de la depreciación. Afortunadamente, esto es un poco menos complejo que el NIIT y consiste en un impuesto fijo del 25 por ciento sobre la depreciación tomada durante el curso de la propiedad. Como en el NIIT, la recuperación de la depreciación está separada de los impuestos federales sobre las ganancias de capital.

Veamos otra hipótesis para aclarar. Supongamos que un inversor compra una propiedad por 1 millón de dólares y luego toma 100.000 dólares en deducciones por depreciación en el curso de la propiedad. Cuando el inversionista eventualmente vende la propiedad por 1.5 millones de dólares, serán gravados por separado a la tasa del 25 por ciento por la depreciación que se ha tomado. Esto significa que deberán el 25 por ciento de los 100.000 dólares.

La recuperación de la depreciación tiene por objeto gravar la “ganancia” asociada a las deducciones efectuadas por el contribuyente. Esto significa que el impuesto sólo se activará si el contribuyente vende la propiedad por más de la base de costo ajustada por la depreciación.

Los clientes deben ser conscientes del tipo de responsabilidad fiscal en que pueden incurrir si tienen una transacción gravable 1031. Muchos pueden sacar la bota gravable del intercambio o decidir abandonarlo antes de que se complete. Informando a sus clientes sobre los tipos de impuestos en los que pueden incurrir, construirá credibilidad y mejorará su base de clientes.