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Cómo obtener reducciones de impuestos en su casa

Con la temporada de impuestos en el pasado, es hora de pensar en las implicaciones fiscales de las decisiones que sus clientes puedan estar tomando sobre sus hogares en 2014. Las reglas son complicadas y debido a las enormes cantidades involucradas, las decisiones podrían tener grandes repercusiones. Refrésquese la memoria sobre los siguientes aspectos clave del IRC relacionados con el hogar.

Pausa de exclusión para los vendedores de casas . Pueden “excluir”, es decir, escapar de los impuestos hasta $500.000 de ganancia para las parejas casadas que declaran en conjunto y $250.000 para los que declaran solos o están casados y declaran por separado. Recuerde, eso es ganancia , no precio de venta. ¿Qué pasa si la ganancia es mayor que la cantidad de exclusión de $250.000 o $500.000? El exceso se grava como ganancia de capital a largo plazo a una tasa máxima del 20 por ciento (23,8 por ciento si es responsable de la sobretasa de Medicare), más los impuestos estatales aplicables.

Cómo obtener reducciones de impuestos en su casa
Cómo obtener reducciones de impuestos en su casa

La exclusión no es una oportunidad única; reclámala con una frecuencia de dos años. Para calificar, debes pasar dos pruebas. Primero, ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su residencia principal o domicilio principal durante al menos dos años del período de cinco años que termina en la fecha de venta. Segundo, no ha excluido la ganancia en otra venta de una residencia principal dentro de los dos años que preceden a la fecha de venta.

Esos dos años no tienen por qué ser consecutivos; pueden ser intermitentes durante un total de dos años completos. Las ausencias temporales cortas por vacaciones u otras ausencias estacionales cuentan como períodos de uso del propietario. Esto es cierto incluso si se alquila la propiedad durante las ausencias.

Residencia principal . La exclusión de beneficios no se limita a la venta de una casa unifamiliar convencional. Su residencia principal también puede ser un condominio, un apartamento cooperativo, su porción de un edificio de apartamentos de unidades múltiples, una casa remolque, una casa móvil o cualquier otra cosa que proporcione todas las comodidades de una casa, como una casa flotante o un yate que tenga instalaciones para cocinar, dormir y saneamiento, o incluso un retiro de vacaciones al que se mude después de la jubilación. Además, la ubicación de la residencia principal no importa. Puede ser en un país distinto a los Estados Unidos.

Exclusión parcial. Existe una exención fiscal en forma de exclusión parcial para quien haya vendido otra vivienda en los dos años anteriores o no cumpla los requisitos de propiedad y uso. Aproveche la exclusión parcial cuando el motivo principal de la venta sea un problema de salud, un cambio de empleo o ciertas circunstancias imprevistas. Entre ellas se incluyen el divorcio o la separación legal, o los desastres naturales o provocados por el hombre que causen daños en la vivienda.

Para ilustrar, eres soltero, has vivido en tu casa sólo 12 meses y te mudas a un nuevo trabajo en otra ciudad. Puede excluir una ganancia de hasta $125.000-12 meses dividida por 24 meses, o el 50 por ciento por $250.000.

Mejoras en el hogar: Por qué es importante llevar un registro de tus gastos . ¿Has hecho mejoras en tu casa? No dan lugar a deducciones actuales, sino que se añaden a la base de costos de su casa, que es la cifra que se utiliza para determinar la ganancia o la pérdida en una venta de la propiedad. Por lo tanto, las mejoras reducen cualquier ganancia imponible cuando finalmente se vende.

En caso de que el IRS cuestione su venta, la auditoría será menos traumática y menos costosa si ha mantenido registros meticulosos que rastreen la base de la vivienda. Esos registros deben incluir lo que usted pagó originalmente por su propiedad, más los costos de liquidación o cierre, como el seguro de título y los honorarios legales, así como lo que más tarde desembolsa para mejoras, como añadir una habitación o pavimentar una entrada. Estas mejoras no deben confundirse con las reparaciones o el mantenimiento rutinario que no añaden nada al valor del lugar, como pintar o empapelar una habitación o sustituir un cristal de ventana roto.

Combina las reparaciones ordinarias en un trabajo más grande. Podría valer la pena posponer los proyectos de reparación hasta que se puedan hacer en conexión con un proyecto de remodelación o restauración extensiva. Añadir los trabajos más pequeños a los más grandes puede permitirle incluir algunos elementos que de otra manera serían considerados reparaciones, como el costo de las salas de pintura.

No hay pena de matrimonio para los recién casados. El IRS otorga un regalo a los recién casados que poseen casas que venden antes o después de su viaje al altar. En su declaración conjunta, cada cónyuge puede excluir hasta 250.000 dólares de ganancia, siempre que cada uno pueda excluir hasta 250.000 dólares si lo presenta por separado. Pero ahí el IRS traza la línea. Uno de los cónyuges no puede usar ninguna parte de la exclusión no usada de los otros, para excluir la ganancia de más de 250.000 dólares por persona.

Puntos en los préstamos hipotecarios . ¿Planeas comprar una nueva casa a finales de año? Intenta terminar las cosas antes del 31 de diciembre. El incentivo para cumplir ese plazo es una deducción del 2014 si la única forma de conseguir una hipoteca es pagar puntos a una institución de crédito. Haga una deducción completa e inmediata por los pagos de intereses iniciales en los que se incurra para obtener un préstamo para comprar, construir o mejorar su casa principal (como cuando se agrega o remodela una habitación). Esto es para una “casa principal”, en contraposición a una segunda casa que utiliza como un retiro de vacaciones, o una propiedad por la que cobra alquiler.

Diferentes reglas rigen la refinanciación de las hipotecas existentes. Utiliza los ingresos del préstamo para mejorar tu casa y podrás deducir completamente los puntos. Refinancie sólo para aprovechar las tasas de interés más bajas y debe reclamar los puntos sólo de forma monótona durante el plazo completo del préstamo: divida lo que pagó por los puntos por el número de pagos mensuales que hará durante la vida del préstamo.

Los prestatarios que refinancian por segunda o tercera vez a menudo pasan por alto importantes cancelaciones. Los refinanciadores en serie pueden deducir inmediatamente lo que queda de los puntos de refinanciamientos anteriores. Pero los prestatarios no recuerdan esos puntos porque no aparecen en los documentos de cierre de las nuevas refinanciaciones. Típicamente, varios miles de dólares caen por las grietas. Para las refinanzas que caen en un rango del 30 por ciento a nivel federal y estatal, cada $1,000 que cancelan reduce los impuestos en $300, más que lo suficiente para pagar una noche agradable en la ciudad.

Impuestos de bienes raíces. Las deducciones en el Anexo A para los impuestos sobre bienes raíces generalmente significan cualquier impuesto estatal, local o extranjero sobre bienes raíces. Pero se aplica una regla especial cuando una parte del pago mensual de la hipoteca va a una cuenta de depósito en garantía y la entidad crediticia paga periódicamente los impuestos sobre bienes raíces a los gobiernos locales con cargo a esta cuenta. La deducción permitida es la cantidad realmente pagada durante el año a las autoridades fiscales. Su prestamista normalmente le enviará un Formulario 1098, Declaración de Intereses Hipotecarios, al final del año fiscal con esta información.

Sobre el autor:

Julian Block escribe y practica leyes en Larchmont, Nueva York, y anteriormente estuvo con el IRS como agente especial (investigador criminal) y abogado. Más sobre este tema está disponible en “Julian Block$0027s Tax Tips for Marriage and Divorce”, disponible para Kindle en Amazon.com y como copia impresa en julianblocktaxexpert.com.