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Cómo los propietarios pueden amortizar las pérdidas de las propiedades de alquiler

Hay limitaciones estrictas a las pérdidas por inversiones en acuerdos de refugio fiscal, como las sociedades limitadas. Por lo general, las pérdidas de los refugios fiscales sólo pueden compensarse con los ingresos de inversiones similares. Las pérdidas de refugio no pueden utilizarse para eliminar los impuestos sobre los ingresos que no son de refugio, como los salarios y las ganancias del mercado de valores. Sin embargo, las estrictas restricciones contra el refugio están sujetas a varias excepciones para los inversores.

El código tributario autoriza un alivio limitado de las pérdidas de hasta 25.000 dólares sufridas por inversores relativamente pequeños en propiedades de alquiler, ya sean casas multifamiliares, condominios, apartamentos cooperativos o tiendas. Para calificar, los propietarios deben ser gerentes â??activosâ?.

Cómo los propietarios pueden amortizar las pérdidas de las propiedades de alquiler
Cómo los propietarios pueden amortizar las pérdidas de las propiedades de alquiler

Este requisito no es especialmente exigente. Todo lo que los propietarios tienen que hacer es ayudar a tomar decisiones sobre aspectos tan esenciales como la aprobación de nuevos inquilinos, la decisión de las condiciones de alquiler y la aprobación de los gastos de capital o de reparación. No necesitan cortar el césped personalmente, hacer reparaciones o responder a las llamadas de los inquilinos a media noche. Siempre y cuando los propietarios participen activamente, pueden delegar las operaciones cotidianas en agentes de gestión u otras personas contratadas para cobrar los alquileres y administrar las propiedades.

En virtud de esta excepción especial, los propietarios de ingresos bajos y medios siguen recibiendo una compensación anual de hasta 25.000 dólares de sus pérdidas con respecto a otros ingresos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el límite máximo baja de 25.000 a 12.500 dólares para los casados que presentan declaraciones separadas y viven separados en todo momento del año. La ley prohíbe cualquier compensación para parejas casadas que viven juntas y presentan declaraciones separadas.

La deducción total de hasta 25.000 dólares sólo está disponible para personas con ingresos brutos ajustados (AGI) inferiores a 100.000 dólares, sin tener en cuenta las pérdidas de viviendas. La compensación se reduce en 1$ por cada 2$ de AGI más allá de 100.000$ y desaparece completamente cuando el AGI supera los 150.000$.

Para alguien con, digamos, un AGI de 110.000 dólares, hay un límite de 20.000 dólares en la cancelación de una pérdida de alquiler. Cualquiera con un AGI superior a 150.000 dólares no es elegible para este recorte de impuestos. Otra letra pequeña que vale la pena señalar es que la ruptura está autorizada únicamente para un inversor que posee al menos un 10 por ciento de interés en la propiedad. Pero esto, por supuesto, incluye a los inversionistas “mamá y papá” que adquieren casas de una o dos familias y otras propiedades pequeñas: Alex Vennebush, un jubilado en Virginia, es dueño de un pequeño edificio de apartamentos en Nueva York y contrata a un agente para que lo dirija. Alex puede usar hasta 25.000 dólares de pérdida de impuestos de la propiedad para albergar otros ingresos imponibles, siempre y cuando su AGI sea inferior a 100.000 dólares y reclamar al menos una deducción parcial si su AGI es inferior a 150.000 dólares.

Auditorías del IRS. Reclamar las pérdidas de alquiler aumenta la probabilidad de que su declaración llame la atención de los agentes fiscales. El IRS sospecha que muchos inversores están deduciendo incorrectamente las pérdidas debido a las complejidades creadas por las restricciones en las amortizaciones de los refugios. Si usted es auditado, espere que el examinador le exija una prueba de su participación activa en las decisiones de gestión, la propiedad de un interés de al menos el 10 por ciento y el cálculo correcto de la deducción en la prueba de AGI.

Sobre el autor:

Julian Block escribe y practica leyes en Larchmont, Nueva York, y anteriormente estuvo con el IRS como agente especial (investigador criminal) y abogado. Más sobre este tema está disponible en âJulian Block$0027s Year Round Tax Strategies,â? disponible en julianblocktaxexpert.com.