En los años 2000, cuando el mercado inmobiliario estaba en auge, fui el contable de un promotor inmobiliario que reunía a los inversores brasileños. Cada uno de ellos aportaría 150.000 dólares, que luego se utilizaron para conseguir un préstamo para el desarrollo de un condominio de oficinas. Él construiría el complejo y los inversores tendrían un interés en uno de los condominios.
Cuando el proyecto se terminaba, el promotor vendía las unidades que había guardado para sí mismo y luego reinvertía esos beneficios en su siguiente proyecto. Hizo esto una y otra vez hasta que construyó una calle entera en Orlando.
Como su contador, buscaba maneras de mitigar su responsabilidad fiscal. Era relativamente nuevo en la profesión entonces, y justo en ese momento tomé un curso de educación profesional continua sobre los intercambios de la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos.Me di cuenta de que era perfecto para mi cliente, así que llamé a una reunión con él.Le encantó la idea y comenzó a hablar con sus inversores que estaban vendiendo sus propiedades y reinvirtiendo las ganancias en el siguiente proyecto de desarrollo.Pronto todos ellos comenzaron a hacer los intercambios de la Sección 1031.
¿Cómo funciona un intercambio 1031?Puede ser muy complicado, pero básicamente un verdadero intercambio 1031 (intercambio similar) funciona así:Un verdadero intercambio similar es cuando un propietario y otro propietario tienen sustancialmente la misma propiedad, e intercambian escrituras. Esto está en el libro de texto, pero en 23 años, nunca he visto un intercambio similar funcionar exactamente de esta manera.
Lo que sucede en el mundo real es que el dueño de una propiedad vende su propiedad. El producto de la venta es entonces retenido por un intermediario calificado. Esto es no para ser confundido con otro intermediario calificado del IRS.
En un intercambio similar, un intermediario cualificado puede ser cualquiera, excepto su contable, abogado o familiares directos.Dentro de 45 días, debe identificar al intermediario calificado hasta tres propiedades de reemplazo.Luego, dentro de 180 días, o la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos incluyendo las extensiones, usted tiene que tomar posesión de la propiedad de reemplazo.Haciendo esto se evita el impuesto sobre las ganancias de capital.No hay una ley escrita, pero varios casos del Tribunal Fiscal de los EE.UU. han establecido que la propiedad de reemplazo debe ser retenida por lo menos para dos declaraciones de impuestos.
Esto era perfecto para mi cliente.Normalmente le llevaba hasta dos años construir las propiedades, así que todos ganaban.
Finalmente me convertí en el contable de los demás inversores y construí intercambios inversos, intercambios de futuros 1031, intercambios de mejoras de arrendamientos, intercambios de activos múltiples 1031, e intercambios de uso mixto 1031 (te dije que se complicaban).Cobré una buena comisión, pero mis clientes estaban contentos.
Luego llegó la burbuja inmobiliaria y el principal cliente perdió su camisa, junto con sus inversores.Perdí todos los clientes porque simplemente cerraron el negocio, todos menos uno, que comenzó su propia empresa de desarrollo y sigue siendo un cliente hoy en día.
Me mantengo al día con la ley de impuestos de bienes raíces porque es completamente diferente de otros negocios.De hecho, está de nuevo en pleno apogeo. Y encontré una nueva herramienta en los intercambios de la Sección 721. Déjeme explicarle.
El concepto de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es muy similar al de un fondo mutuo que invierte en bienes inmuebles y en activos relacionados con los mismos. Los inversionistas compran acciones o unidades en el REIT, y el REIT, a su vez, compra otros bienes raíces. Por lo tanto, un REIT se considera un valor y puede ser comercializado públicamente (comprado y vendido) como cualquier otra acción, bono o fondo mutuo comercializado públicamente. O bien, puede ser comercializado privadamente y comprado o vendido a través de representantes registrados que se especializan en REITs no comercializados públicamente.
Los REITs generalmente adquieren y poseen numerosas propiedades de inversión inmobiliaria que proporcionan a los inversores una cartera de inversiones inmobiliarias bien diversificada.Los REITs también son conocidos por proporcionar atractivos flujos de efectivo en forma de dividendos pagados a los inversores, que están libres de impuestos para el inversor.
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria en forma de sociedad paraguas, normalmente denominado UPREIT o bolsa 1031/721, puede proporcionar prácticamente los mismos beneficios con impuestos diferidos a los inversionistas inmobiliarios que los que proporciona una bolsa similar cuando aportan su propiedad inmobiliaria de inversión en una nueva estructura de propiedad que incluye una sociedad operativa con un REIT. Los inversores pueden disponer efectivamente de los bienes inmuebles y adquirir una participación en un REIT con impuestos diferidos aprovechando la estrategia de UPREIT.
Un inversor puede hacer un intercambio puro 721 que implique una contribución directa de los bienes inmuebles del inversor a una sociedad operativa REIT, a cambio de un interés en la sociedad operativa.Al igual que un verdadero intercambio similar, esto rara vez ocurre. Por lo tanto, hay que diseñar una estrategia.
Un UPREIT está básicamente estructurado como un proceso de dos pasos. El primer paso utiliza un intercambio 1031 y luego un intercambio posterior del dinero en un REIT. Implica la venta de la propiedad cedida y la estructuración de un intercambio 1031. Sin embargo, en lugar de buscar una propiedad de reemplazo adecuada, el inversor identificaría y adquiriría un interés fraccionario (interés de inquilino en común) en los bienes raíces que el REIT ya ha designado. Esto completa la parte de intercambio 1031 de la transacción.
El segundo paso consiste en aportar el interés fraccionario a la sociedad operativa después de un período de retención de 12 a 24 meses como parte de un intercambio 721 (contribución con impuestos diferidos a una sociedad).El inversor recibe una participación en la sociedad operativa a cambio de su contribución de los bienes inmuebles y ahora es efectivamente parte del REIT.
Al igual que las 1031 bolsas, 721 bolsas tienen sus propias reglas y regulaciones que deben ser seguidas.Lo que les he expuesto son los fundamentos de cada transacción.
Artículos relacionados:
1031 Intercambios con impuestos diferidos: Construyendo riqueza a través de los bienes raíces
Estrategias para reducir las ganancias de capital de sus clientes