Los propietarios con ganancias por la venta de sus residencias primarias obtienen una de las mayores rupturas en las leyes fiscales. Sin embargo, los vendedores a menudo malinterpretan las reglas que les permiten «excluir», lo que significa que escapan a los impuestos sobre partes importantes de sus ganancias – hasta 500.000 dólares para parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas y hasta 250.000 dólares para personas solteras y parejas casadas que presentan declaraciones separadas.
Dos requisitos para las exclusiones: En primer lugar, los vendedores han sido propietarios y han utilizado la propiedad como su residencia principal o domicilio principal durante al menos dos años del período de cinco años que termina en la fecha de venta. Segundo, no han excluido la ganancia por la venta de otra residencia principal dentro de los dos años que preceden a la fecha de venta.
Esos dos años no tienen por qué ser consecutivos. Pueden caer en cualquier lugar dentro del período de cinco años.
Breves ausencias temporales: Las vacaciones u otras ausencias estacionales no son un problema. Los vendedores pueden contarlas como períodos de uso del propietario.
Las exclusiones de beneficios no son oportunidades únicas: Los vendedores generalmente pueden reclamar las exclusiones tan a menudo como cada dos años.
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Las exclusiones no son sólo para los vendedores de casas unifamiliares convencionales: Por ejemplo, sus residencias principales pueden ser condominios o apartamentos cooperativos.
Exclusiones parciales: No todo está perdido para aquellos que han vendido otra residencia principal en los dos años anteriores o que no han sido dueños de la propiedad o no han vivido en ella durante el período de tiempo requerido.
Los vendedores pueden reclamar exclusiones parciales cuando las razones principales de sus ventas son: relacionadas con la salud (como el traslado a nuevos distritos escolares para niños con necesidades especiales); relacionadas con el trabajo (cambio de lugar de empleo); o acontecimientos que no podían haber previsto razonablemente (definidos ampliamente por el IRS para incluir la muerte, el divorcio o las separaciones legales, o los desastres naturales que causan daños en las viviendas, como los huracanes, por ejemplo).
Ejemplo de una exclusión reducida: Una persona que venda la casa después de un año, por ejemplo, tendría derecho a la mitad de la exclusión máxima.
Mejoras: Los propietarios no pueden reclamar las deducciones actuales por mejoras de capital. Deben añadirlas a lo que se llama la base de su casa, la cifra que se utiliza para determinar la ganancia o la pérdida cuando se vende. Así que, a diferencia de las reparaciones de rutina y los costos de mantenimiento, como la pintura de las habitaciones o el reemplazo de las ventanas rotas, las mejoras disminuyen cualquier ganancia imponible en las ventas eventuales.
Pérdidas en las ventas: No son deducibles como pérdidas de capital a largo plazo. El IRS se niega a hacer ninguna concesión por circunstancias atenuantes. Por ejemplo, prohibió la deducción de una pérdida causada por un traslado recomendado por un médico de una casa de dos pisos a una de un piso para permitir a un niño el uso máximo de su silla de ruedas.
Ayuda del IRS: Para más detalles, vea la publicación del IRS 523, «Vendiendo su casa», disponible en irs.gov, o llame al 800-TAX-FORM.
En una columna posterior, discutiré las exenciones de impuestos que están disponibles para las parejas mayores cuando venden sus residencias personales.
Mis mejores deseos, queridos lectores, para un feliz año nuevo. Soy alguien que mantiene a raya a los acreedores y el pan en la mesa sólo porque tengo «cierto talento» para los artículos que desmitifican el Código de Rentas Internas. En el curso de más de cuatro décadas, he escrito varios miles de artículos. Han aparecido en publicaciones impresas, como Playboy, Reader’s Digest y Vogue. Y en revistas electrónicas, sobre todo en AccountingWEB, donde mis artículos debutaron en abril de 2014. Profundice en su archivo de más de 300 de esos artículos.