Cómo asesorar sobre los intercambios de mejora de los arrendamientos

Uno de los temas más complejos en los intercambios de 1031 es el llamado "intercambio de mejoras de arrendamiento," que han sido fuente de cierta controversia.

Las corporaciones han utilizado estos intercambios para mejorar los bienes inmuebles propiedad de una corporación relacionada (es decir, una corporación con un cierto nivel de propiedad común). Si usted tiene un cliente individual o corporativo que está contemplando uno de estos intercambios, puede aumentar su estatura profesional ofreciendo orientación sobre cómo funcionan.

Los clientes deben comprender no sólo la mecánica de esos intercambios, sino también los riesgos y las posibles cuestiones jurídicas que pueden surgir de ellos. En este post, repasaremos estos mecanismos, destacaremos los beneficios de estos intercambios y luego cubriremos algunos de los temas involucrados.

Mecánica básica de los intercambios de mejora de la vivienda

En un intercambio de mejoras tradicional, la propiedad de reemplazo del objetivo es adquirida por el facilitador y luego se arrienda de nuevo al contribuyente. El contribuyente procede entonces a utilizar los fondos de la venta de la propiedad cedida (y los fondos externos si así lo desea) para financiar las mejoras. Esta variación del intercambio puede tener muchos beneficios.

El intercambio de mejoras de arrendamiento añade una capa de complejidad al transmitir un interés de arrendamiento en lugar de un simple interés absoluto de honorarios. En esta nueva variación, el propietario del inmueble de reemplazo transfiere un interés de arrendamiento al facilitador. En la mayoría de los casos, el facilitador establece una entidad con fines especiales (LLC de un solo miembro) para mantener temporalmente el interés de arrendamiento durante toda la duración del intercambio. O bien, la SPE puede mantener el interés de arrendamiento durante toda la duración del arrendamiento y subarrendar la propiedad al contribuyente.

En cualquier caso, el contribuyente financia las mejoras que se realizan antes de que finalice el período de intercambio (que sigue siendo de 180 días). Luego, al final del intercambio, el facilitador transfiere los intereses del arrendamiento al contribuyente.

El contribuyente está entonces en posesión de un "interés de propiedad inmobiliaria" siempre que el interés de arrendamiento sea de una duración suficiente (es decir, un mínimo de 30 años, incluidas las opciones de renovación). Mientras se gaste todo el producto del intercambio y no haya otras formas de arranque, el contribuyente no incurrirá en ninguna consecuencia fiscal inmediata.

Beneficios de los Intercambios de Mejora de Arrendamientos

En muchos casos, estos intercambios se realizan utilizando tierras vírgenes de propiedad de una empresa relacionada. Consideremos este ejemplo:

• La Corporación A quiere construir un hotel en un terreno no mejorado que es propiedad de la Corporación B
• Las sociedades A y B se consideran partes vinculadas en virtud de las normas aplicables del artículo 1031.
• En lugar de vender la tierra bruta, la Corporación B acuerda traspasar un interés de arrendamiento a la Corporación A para que el proyecto de hotel pueda ser construido.
• La Corporación A contrata a un facilitador, vende su propiedad cedida, financia la construcción y luego recibe los intereses del arrendamiento.

En este caso, los beneficios de esta variación de intercambio son muy claros. La Corporación A ha podido financiar su proyecto de construcción sin tener que comprar el terreno subyacente. Esto significa que todos los ingresos del intercambio pueden contribuir a la construcción.

La Corporación A puede lograr el aplazamiento total de los impuestos simplemente canalizando los fondos hacia la construcción. Esto es un gran beneficio, ya que de otra manera el contribuyente sólo podría financiar parcialmente su proyecto de construcción con los ingresos del intercambio.

Comprensión de los problemas potenciales

En los casos en que no hay un propietario de la parte relacionada, los problemas potenciales de esta variación son esencialmente los mismos que los de los intercambios de mejora ordinarios. El contribuyente tiene que cumplir con las regulaciones especializadas que se encuentran en el Reglamento del Tesoro. Sin embargo, si se trata de un propietario de una parte vinculada, entonces puede haber múltiples problemas potenciales. La transacción se regiría por las normas sobre partes vinculadas que figuran en el apartado f) del párrafo 1031.

Esto significa que el contribuyente estaría sujeto al requisito de retención de dos años en virtud del apartado C del párrafo 1031 f) 1). El contribuyente no estaría autorizado a transmitir los intereses del arrendamiento hasta que hayan transcurrido al menos dos años desde el fin del intercambio.

Además, la operación estaría sujeta al «requisito de finalidad» de las normas sobre partes relacionadas. Esto significa que la transacción podría fracasar si se determinara que la evasión del impuesto federal sobre la renta era un propósito principal subyacente al intercambio. Este requisito sólo puede determinarse caso por caso.

Dependiendo de los detalles del caso, un tribunal podría dictaminar que el contribuyente está violando el requisito de finalidad. Veamos una hipótesis:

Supongamos que un contribuyente, la Corporación A, posee una propiedad con una base ajustada baja y desea evitar el pago del impuesto sobre la renta después de una venta. El contribuyente se compromete con una corporación relacionada, la Corporación B, a llevar a cabo un intercambio de mejoras de arrendamiento para construir una propiedad comercial en un terreno no mejorado.

El plazo del contrato de arrendamiento – 30 años – es suficiente para satisfacer el requisito de la misma clase. Dado que esto producirá una situación favorable para la Corporación B al concluir el contrato de arrendamiento, un tribunal puede decidir que esta transacción no cumple con el requisito de finalidad del apartado f) del artículo 1031. Por supuesto, esta decisión dependería de todos los factores pertinentes del caso. Pero el hecho de que la propiedad cedida tuviera una base baja sería muy significativo.

Pensamientos finales

El IRS ha emitido numerosos dictámenes y documentos sobre este tipo de transacciones. Puede ser útil para usted familiarizarse con este material. Sin embargo, leerlo todo requerirá mucho tiempo y será difícil, por lo que normalmente no es una opción.

En cualquier caso, en la mayoría de los casos bastará con discutir los mecanismos y notificar a su cliente que estas transacciones son examinadas más de cerca por el IRS y que, por lo tanto, probablemente debería obtenerse un abogado tributario calificado.

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