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Cómo asesorar a las sociedades en una bolsa 1031

Cuando los contadores se enteran de que uno de sus clientes se está preparando para realizar un intercambio con impuestos diferidos en virtud del artículo 1031 del IRC, pocos están en condiciones de ofrecer algún tipo de asesoramiento útil.

En estas situaciones, por lo general, los contadores públicos pueden orientar a sus clientes hacia un intermediario calificado o un abogado fiscal, pero rara vez pueden identificar posibles problemas o proporcionar información básica sobre la mecánica del artículo 1031. Esto es particularmente cierto en lo que respecta a las asociaciones.

Cómo asesorar a las sociedades en una bolsa 1031
Cómo asesorar a las sociedades en una bolsa 1031

Estas entidades realizan con frecuencia 1031 intercambios, y las transacciones tienden a tener sus propios problemas e inquietudes. Los contadores públicos pueden mejorar sustancialmente su práctica proporcionando al menos niveles mínimos de asesoramiento sobre las diversas cuestiones fiscales que pueden surgir con las transacciones de intercambio de la sociedad 1031.

Obviamente, no se debe esperar que los contadores públicos asesoren a sus clientes sobre todos los matices de estas cuestiones, pero al menos pueden ofrecer alguna información preliminar y dar orientación sobre las consecuencias fiscales más probables que pueden derivarse de una situación determinada. Repasemos cada tema por separado.

1031 Intercambios: Drop & Swap o Swap & Drop

Siempre que una sociedad considerada realice un intercambio 1031 -es decir, una sociedad que presenta sus propias declaraciones de impuestos y se considera una entidad separada de sus miembros- esa sociedad siempre se enfrentará a una cuestión crítica: ¿Realizará la entidad el intercambio, o se disolverá antes del intercambio y sus intereses de la sociedad se convertirán en intereses en bienes raíces?

Para que una transacción de 1031 sea válida, la misma entidad que vende bienes inmuebles debe ser también la que los adquiere; en otras palabras, debe haber coherencia en la propiedad a lo largo de todo el período del intercambio. El vendedor también debe cumplir todos los requisitos de la ley 1031 según lo establecido por la ley y el derecho consuetudinario.

Aquí es donde entran en juego las estrategias conocidas como “drop and swap” e “swap and drop”. Si una sociedad se compone de miembros que no todos desean realizar el intercambio, la orientación tradicional es disolver la sociedad y convertir sus intereses en “inquilinos en común” (o “TIC”) para que la propiedad cedida pueda ser vendida.Los miembros que deseen proceder pueden hacerlo y el que salga (o los que salgan) pueden seguir su propio camino.

Veamos un ejemplo: Supongamos que una asociación está compuesta por tres miembros, dos de los cuales desean realizar un intercambio. El otro, sin embargo, simplemente quiere cobrar y salir de la sociedad. Para simplificar, supongamos que la LLC posee bienes raíces por valor de 300.000 dólares, y cada miembro posee exactamente un tercio.

En este ejemplo hipotético, la sociedad tendría que “dejar caer” la LLC en tres intereses TIC distintos que corresponden a los intereses de propiedad en la LLC.Luego, cuando el inmueble se venda finalmente, el miembro saliente simplemente vendería su interés TIC sin un contrato de intercambio, tomaría el dinero en efectivo y pagaría los impuestos en la medida de la ganancia. Los otros dos miembros venderían sus intereses en el TIC en un intercambio y comprarían propiedades de reemplazo separadas o trabajarían juntos para comprar una común.

Este es un ejemplo muy, muy rudimentario de un intercambio “drop and swap”.En la variación de intercambio y caída, este proceso se invierte.Así pues, la entidad asociada realizaría el intercambio a nivel de entidad.Luego, los miembros dejarían caer la LLC en los intereses de la TIC para que la parte saliente pueda salir.

Entre estas dos variaciones, la primera (caída e intercambio) es la más común. La otra requiere un acuerdo entre todos los socios que participan en el intercambio sobre qué propiedad de reemplazo desean adquirir.También requiere la cooperación del miembro saliente, ya que tiene que esperar a que se marquen todas las casillas en el intercambio antes de poder cobrar y marcharse.

En ambas variaciones, el requisito clave que podría estar en juego es el requisito de retención, uno de los cuatro elementos principales de la Sección 1031. Establece que tanto las propiedades cedidas como las de reemplazo deben ser “mantenidas para” propósitos de inversión o de negocios por la entidad propietaria.

Si una sociedad es propietaria de una propiedad y cae en los intereses de las TIC antes de la venta, podemos ver cómo tal maniobra podría desencadenar el escrutinio del requisito de retención: ¿Los miembros que poseían los intereses de la TIC tenían la propiedad para fines de inversión o de negocios, o para la venta? Recuerde, la entidad que vende debe ser la entidad que adquiere. Si la sociedad se convierte en TIC, entonces los miembros que la posean deben satisfacer los requisitos de la 1031, no la sociedad original.

Asimismo, si la sociedad se disuelve después del intercambio en un swap and drop, entonces también debe satisfacer el requisito de tenencia con respecto a la propiedad de reemplazo antes de convertirse en intereses TIC. Una vez más, no sería razonable que los clientes esperaran que su contador público tenga una guía experta en escenarios más avanzados, pero aquellos profesionales de la contabilidad que pueden al menos dar consejos introductorios irán lejos en distinguir su práctica de las demás.

Si una determinada transacción 1031 no satisface el requisito de retención, todo el intercambio puede fallar.Esto significaría que su cliente de repente será abofeteado con impuestos de ganancia de capital, multas e intereses al IRS. Si usted puede asesorar a sus clientes sobre la mecánica, los problemas y las posibles consecuencias de estas estrategias de intercambio, usted estará haciendo mucho para sobresalir de la multitud.

Estrategias de salida: Método de la nota de pago de la asociación

Aquí es donde los contadores públicos pueden ir un paso más allá y realmente ayudar a sus clientes.

Si se encuentra con un cliente de una sociedad que esté considerando la posibilidad de realizar un intercambio, puede que desee discutir el método de la llamada “nota de pago a plazos de la sociedad” (“PIN”) como una posible forma de estructurar la transacción.

Estas son básicamente variaciones del intercambio y la caída descrita anteriormente: En lugar de permanecer en el intercambio hasta después de que se adquiera la propiedad de reemplazo, el miembro (o miembros) saliente recibe una nota por un monto consistente con su participación en la propiedad de la LLC cuando se vende la propiedad cedida.

El miembro saliente recibe esta nota directamente del comprador. Funciona como una compensación por haber abandonado la entidad y también permite a los demás miembros restantes evitar el reconocimiento de cualquier ganancia cuando se realizan los pagos de la nota.

Veamos un caso hipotético de una transacción con PIN.

Una LLC de tres miembros posee una propiedad por valor de 300.000 dólares, y cada miembro posee un tercio. En lugar de participar en el intercambio, el miembro saliente se va antes de la venta y recibe una nota que le da derecho a un tercio de las ganancias.

Así que cuando el comprador obtiene la propiedad, sólo transfiere 200.000 dólares a la entidad.Los otros 100.000 dólares se transfieren gradualmente al miembro saliente con el tiempo. Si esta cantidad se colocara en el intercambio, podría estar sujeta a más impuestos cuando sea recibida como “arranque” por la entidad y luego pagada al miembro saliente.

Por lo tanto, el método del PIN evita los impuestos excesivos y también simplifica el proceso manteniendo la LLC intacta durante toda la transacción en ambos extremos.

Contarle a tus clientes esta y otras estrategias te ayudará a destacar entre la multitud y a construir una base de clientes satisfechos y leales.

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