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Asesorar a los clientes sobre los riesgos de las propiedades de reemplazo inusuales

Aunque una buena parte de los 1031 intercambios se completan con la adquisición de una propiedad de reemplazo que refleja la propiedad cedida, no siempre es así.

Actualmente, cuando se trata de bienes raíces, la ley fiscal de la Sección 1031 proporciona una amplia latitud en cuanto a qué tipo de propiedades de reemplazo califican como “similares” a las propiedades cedidas. Los contribuyentes han intercambiado todo tipo de propiedades inusuales. Si tienes un cliente que se prepara para realizar un intercambio, puede que le preocupe la elegibilidad de su posible propiedad de reemplazo. Afortunadamente para los contribuyentes, la interpretación del requisito de similitud es bastante amplia, por lo que los contribuyentes tienen mucho margen de maniobra a la hora de seleccionar un posible sustituto.

Asesorar a los clientes sobre los riesgos de las propiedades de reemplazo inusuales
Asesorar a los clientes sobre los riesgos de las propiedades de reemplazo inusuales

En este post, discutiremos los riesgos potenciales que implica la selección de propiedades de reemplazo inusuales en un intercambio. Por ahora, mientras la propiedad potencial sea considerada “propiedad real” bajo la ley local, entonces calificará como similar a la propiedad cedida.

El requerimiento de tipo similar es crítico

Como ya hemos mencionado en un artículo anterior, el requisito de la similitud es uno de los cuatro elementos básicos del artículo 1031 de la ley. Los otros tres elementos son la transferencia real, la elegibilidad y el requisito de retención. En pocas palabras, su cliente necesita satisfacer el requisito de similaridad para tener un intercambio exitoso.

Y no hay manera de doblar o modificar el requisito; o la propiedad de reemplazo califica como similar, o no lo hace. Al igual que los otros tres requisitos básicos de la sección 1031, el requisito de similitud es rígido.

La buena noticia es que el requisito de “similar” se interpreta ampliamente. Esto significa que su propiedad cedida y su propiedad de reemplazo no tienen que ser superficialmente similares para calificar como similares.

Si su cliente es propietario de una propiedad de alquiler residencial, puede elegir tierra virgen, un edificio comercial, un interés en un fideicomiso reglamentario de Delaware, un interés de arrendamiento de 30 años en bienes raíces, u otro tipo de propiedad y satisfacer el requisito de tipo similar.

La propiedad de reemplazo debe ser una propiedad inmobiliaria según la ley local

El requisito de tipo similar es lo suficientemente amplio como para plantear la cuestión de dónde entran en juego exactamente los límites. Una directriz útil es que el requisito de tipo similar sólo se refiere a la naturaleza de la propiedad, en lugar de su calidad o grado.

Así que, mientras la propiedad en sí se clasifique como bienes raíces, entonces debería ser elegible como propiedad de reemplazo. El IRS ha emitido documentos para aclarar una serie de casos límite que parecían empujar el límite del requisito de tipo similar.

Por ejemplo, el IRS ha dictado sentencias por carta privada y sentencias de ingresos en casos relacionados con servidumbres, que son derechos temporales sobre bienes inmuebles. Por ejemplo, en el caso PLR 9232030, el IRS dictaminó que una servidumbre de conversación agrícola perpetua era similar a un interés de tasa sobre un bien inmueble.

El IRS ha emitido documentos en casos que involucran derechos de agua, derechos de petróleo y otros intereses en materiales valiosos. La pauta general es que un interés de regalías es similar al de los bienes raíces.

Como es de esperar, los clientes tendrán que buscar asesoramiento especializado si tienen un caso relacionado con una de estas propiedades inusuales. Hasta ahora, sin embargo, la ley tributaria del artículo 1031 ha confirmado el principio de que todo lo que se considere propiedad inmobiliaria en virtud de la legislación local (de la zona que alberga la propiedad de reemplazo) se calificará como propiedad inmobiliaria similar a los efectos del artículo 1031. Esto da a los contribuyentes una amplia latitud. Si sus clientes quieren acelerar el proceso de determinación del estado de su propiedad de reemplazo objetivo, deben comprobar su estado según la ley estatal o local aplicable.

Las propiedades de reemplazo inusuales conllevan algunos riesgos

Como muestra el cuerpo existente de la jurisprudencia del artículo 1031 y las declaraciones del IRS, no todos los derechos o intereses sobre la propiedad son elegibles como propiedad de reemplazo. Ha habido numerosas opiniones judiciales que negaron la calificación de similar cuando se seleccionó una propiedad inusual.

Si su cliente selecciona una propiedad de reemplazo inusual, puede haber algún grado de riesgo, especialmente si la propiedad inusual no ha sido examinada por el IRS o los tribunales. Esto es cierto incluso si esa propiedad inusual parece estar clasificada como propiedad inmobiliaria bajo la ley local.

Esto se debe a que siempre podría haber una impugnación legal por parte del IRS, y existe la posibilidad de que los tribunales reduzcan la interpretación de “similar” en una situación determinada. Siempre es posible que un tribunal pueda negar el reconocimiento de una propiedad determinada como bien inmueble, incluso si la ley local establece lo contrario, porque el tribunal considera que la interpretación se ha vuelto demasiado amplia en un caso determinado.

Dado lo que está en juego, asegúrese de que su cliente busque un abogado fiscal competente en esta área para que pueda ser asesorado adecuadamente sobre los riesgos y la probabilidad de colapso. El IRS desafiará un caso si cree que tiene una buena posibilidad de éxito. Además, una propiedad de reemplazo que estira la interpretación de sentido común de la misma clase puede ser impugnada con éxito.

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