Con todo lo que está pasando en el mundo, la temporada de presentación no ha sido cancelada. Además, sus clientes todavía tienen preguntas urgentes sobre la deducción de impuestos para que usted pueda responder. El último artículo de esta serie de consejos de temporada, los autores de J.K. Lasser, Barbara Weltman y Eliot Eiss, tratan sobre los ingresos por actividades inmobiliarias.
Si las actividades inmobiliarias constituyen un comercio o negocio, el contribuyente puede tener derecho a una deducción de hasta el 20 por ciento de los ingresos comerciales calificados (QBI). Además, si un propietario cumple con las condiciones de puerto seguro para una empresa de alquiler de bienes raíces, las actividades de bienes raíces se tratan como un comercio o negocio a los efectos de la deducción del QBI. El puerto seguro se aplica sólo para la deducción del QBI, por lo que el hecho de ser tratado como un comercio o negocio a los efectos de esta deducción no desencadena el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia ni otras consecuencias.
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Empresas inmobiliarias
El puerto seguro del IRS se aplica a una «empresa inmobiliaria de alquiler», que se define como una participación en bienes inmuebles mantenida para la producción de alquileres y puede consistir en una participación en múltiples propiedades. El interés puede ser propiedad directa o a través de una entidad de paso.
Si el contribuyente tiene intereses en múltiples propiedades que producen rentas, cada una de ellas es una empresa separada, pero todas las propiedades similares pueden agregarse y tratarse como una sola empresa. Sin embargo, los bienes inmuebles comerciales y residenciales no pueden ser combinados en la misma empresa.
Ciertos intereses de alquiler de bienes raíces no son elegibles para el puerto seguro. Esto incluye la propiedad que es tratada como usada por el contribuyente como residencia, lo que significa que el uso personal de la propiedad excede el mayor de 14 días o el 10 por ciento de los días que se alquila a un precio de alquiler justo de mercado.
Además, los bienes inmuebles alquilados o arrendados bajo un «triple arrendamiento neto» no son elegibles. Un «triple net lease» se refiere a un acuerdo que requiere que el inquilino o arrendatario pague impuestos, tasas y seguros, y que pague las actividades de mantenimiento de la propiedad además del alquiler y los servicios públicos.
Condiciones de puerto seguro
Todos los siguientes requisitos deben cumplirse para que una empresa de alquiler de bienes raíces sea tratada como un negocio bajo el puerto seguro para la deducción del QBI:
1. El contribuyente mantiene libros y registros separados para reflejar los ingresos y gastos de cada empresa inmobiliaria de alquiler
2. Se realizan 250 o más horas de servicios de alquiler por año con respecto a la empresa inmobiliaria de alquiler. En el caso de las empresas inmobiliarias de alquiler con una existencia mínima de 4 años, el requisito de horas de servicios de alquiler puede cumplirse realizando 250 o más horas de servicios de alquiler en al menos 3 de los 5 años fiscales consecutivos que terminan con el año fiscal actual. Los servicios deben ser prestados por el contribuyente o por empleados, agentes y/o contratistas independientes. El tiempo dedicado a actividades de tipo inversor no cuenta.
3. Para el año 2020 y años posteriores, el contribuyente mantiene registros contemporáneos, incluyendo informes de tiempo, bitácoras o documentos similares, con respecto a lo siguiente: i) horas de todos los servicios prestados; ii) descripción de todos los servicios prestados; iii) fechas en que se prestaron esos servicios; y iv) quién prestó los servicios. Esos registros estarán disponibles para su inspección a petición del Servicio de Impuestos Internos. Para los años fiscales que comienzan antes de 2020 (por ejemplo, el año fiscal 2019), el requisito de registros contemporáneos no se aplica, pero el contribuyente debe estar preparado para demostrar que tiene derecho a cualquier deducción del QBI reclamada.
4. Adjunte una declaración a la declaración de cada año en que se utilice el puerto seguro. La declaración debe describir todas las propiedades tratadas como una empresa de alquiler de bienes raíces y cualquier propiedad de alquiler de bienes raíces adquirida o enajenada durante el año. También debe declarar que se han cumplido todas las condiciones del puerto seguro.
Conclusión
Incluso si un contribuyente no puede cumplir con el puerto seguro, puede intentar demostrar un motivo de beneficio y otros indicios de estar en un comercio o negocio para reclamar la deducción del QBI. Por supuesto, una vez que un contribuyente con un inmueble en alquiler es tratado como si estuviera en un comercio o negocio, se aplican las normas habituales para reclamar la deducción del QBI según el Código Sec. 199A.
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