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Asesoramiento sobre impuestos de ocupación y alquileres a corto plazo

La creciente popularidad de los alquileres de vacaciones (o Airbnbs) ha hecho que los organismos fiscales de las ciudades y los condados se centren en los alquileres a corto plazo, buscando impuestos sobre la ocupación de hoteles e introduciendo nuevos y complicados requisitos que los profesionales de la fiscalidad deben conocer.

Los alquileres a corto plazo, como los que se ofrecen en servicios como Airbnb y VRBO, siempre se han requerido para recaudar y remitir los impuestos de venta y alojamiento. Históricamente, los grandes sitios web de alquileres de vacaciones veían estos impuestos de ocupación como responsabilidad del anfitrión o del propietario, no de la plataforma.

La plataforma se posicionó simplemente como un sitio web de publicidad o mercado, y las transacciones ocurrieron directamente entre el propietario de la vivienda y el viajero. Sin embargo, estos impuestos a menudo se pasaban por alto y no eran bien comprendidos por los propietarios de las viviendas y los anfitriones.

Asesoramiento sobre impuestos de ocupación y alquileres a corto plazo
Asesoramiento sobre impuestos de ocupación y alquileres a corto plazo

A medida que la industria de alquileres a corto plazo ha seguido creciendo, estos impuestos de alojamiento son cada vez más parte de la narrativa de la industria y se comprenden mucho mejor. Los alquileres a corto plazo son ahora omnipresentes, lo que ha provocado un retroceso en algunas comunidades, con un nuevo y mayor enfoque en la regulación y los impuestos de alojamiento.

En los últimos años, estamos viendo grandes cambios en la forma en que se manejan los impuestos de ocupación. Hace años, cuando los alquileres a corto plazo eran todavía relativamente nuevos, muchos propietarios que alquilaban sus casas simplemente desconocían el requisito de recaudar impuestos de venta y alojamiento, que son básicamente los mismos impuestos que recaudan los hoteles. Los anfitriones y los propietarios piensan automáticamente en los impuestos sobre la renta cuando oyen la palabra “impuesto”, ya que simplemente no están familiarizados con la clase de impuestos empresariales conocidos como impuestos de alojamiento.

Cambio de las leyes de impuestos sobre la vivienda

El entorno fiscal para los alquileres a corto plazo está cambiando drásticamente. La mayoría de los estados gravan los alquileres a corto plazo de la misma manera que los hoteles. Hasta hace varios años, sólo un puñado de estados eximía a los pequeños operadores o propiedades residenciales del requisito de recaudar y remitir los impuestos de los hoteles.

Varios estados del noreste con exenciones para alquileres a corto plazo han cambiado desde entonces sus normas fiscales, incluyendo Maine, Rhode Island y Connecticut. Más recientemente, Nueva Jersey y Massachusetts han eliminado sus excepciones de impuestos de habitación para alquileres a corto plazo en el último año.

En el oeste, Nuevo México actualizó recientemente sus estatutos, que ahora exigen que los alquileres a corto plazo deban los mismos impuestos locales de alojamiento que los hoteles. Ahora hay muy pocos lugares que traten los impuestos de los alquileres a corto plazo de manera diferente a los hoteles. El impuesto sobre las ventas del estado de Nueva York es un ejemplo en el que todavía existe una exclusión, conocida como “Exención de Bungalow”.

El aumento de las plataformas y el cumplimiento de los impuestos de las plataformas

Las plataformas son grandes sitios web de alquiler a corto plazo en los que se realizan transacciones de alquiler, como Airbnb o VRBO. El cumplimiento de los impuestos de las plataformas significa que estos grandes actores recaudan y remiten directamente los impuestos de hospedaje para las transacciones en su plataforma. Cuando estas plataformas recaudan impuestos, la implicación es que los anfitriones se libran de la responsabilidad de recaudar y remitir esos impuestos.

La obligación del impuesto de hospedaje siempre fue un requisito del anfitrión o del propietario de la casa. Hasta hace poco, la plataforma era simplemente una plataforma de publicidad o de distribución. Según ese modelo, el anfitrión debía recaudar los impuestos de ocupación del viajero y luego remitir esos impuestos a las agencias correspondientes. Se exigía al anfitrión o al propietario de la vivienda que conociera la tasa de impuestos, que recaudara el impuesto correspondiente a los huéspedes, que se inscribiera en diversas agencias tributarias estatales y locales y que pagara el impuesto a su debido tiempo, por lo general mensual o trimestralmente.

El cumplimiento de los impuestos de la plataforma es una tendencia emergente en los alquileres a corto plazo y también ha creado confusión entre muchos operadores. Las plataformas a menudo pagan impuestos estatales, pero no los impuestos de la ciudad y el condado.

Hay confusión porque los propietarios y los anfitriones no siempre tienen claro qué impuestos se manejan en la plataforma. Las plataformas que pagan impuestos a menudo eliminan algunos o todos los requisitos para que los anfitriones recauden y remitan los impuestos, pero con frecuencia la plataforma no paga todos los impuestos y el anfitrión debe seguir gestionando una parte de los mismos.

Los gobiernos de los Estados están aprobando cada vez más leyes que buscan exigir plataformas para recaudar y remitir los impuestos de hospedaje. Estas plataformas están cumpliendo voluntariamente en ciertos mercados, y ahora también cumplen con nuevas leyes, a medida que se promulga la nueva legislación fiscal en todos los EE.UU.

Cómo y cuándo se inició el cumplimiento de la plataforma

En 2016, la Airbnb comenzó a recaudar y remitir impuestos en algunos de sus mayores mercados, como Portland y San Francisco. A mediados de 2016, Airbnb también comenzó a pagar impuestos de alojamiento en todo el estado con Carolina del Norte.

Tres años después, Airbnb está pagando impuestos en más de 40 estados. El año pasado, VRBO se lanzó al juego de la recaudación de impuestos de alojamiento. Otra plataforma, HomeAway, comenzó a pagar impuestos de hospedaje en algunas ciudades y ahora está expandiendo gradualmente su huella para pagar impuestos a través de un creciente número de mercados.

Confusión del impuesto de hospedaje

Entonces, ¿qué está causando toda la confusión del impuesto de hospedaje? Las plataformas suelen pagar impuestos de venta y de hospedaje administrados por el estado. A diferencia de los impuestos de venta que son casi universalmente administrados por las agencias de ingresos estatales, una enorme cantidad de impuestos de hospedaje son administrados por las agencias de impuestos locales, es decir, los gobiernos de las ciudades y condados. Las plataformas no están pagando un alto número de estas ciudades y condados, sino que se centran en los impuestos estatales, al menos hasta la fecha.

Por ejemplo, en los grandes estados de alquiler de vacaciones como Florida o Colorado, hay entre varias docenas y cientos de impuestos locales que la plataforma no está recaudando y remitiendo. En el caso de los propietarios y operadores de Florida, Airbnb y HomeAway están recaudando los impuestos administrados por el estado de Florida, pero no están (al menos no todavía) recaudando la mayoría de los impuestos turísticos del condado. Como resultado, muchos anfitriones y propietarios no tienen claro qué impuestos están pagando las plataformas, y qué impuestos tienen que manejar directamente.

Del 13,5 por ciento de impuesto que se debe en el condado de Osceola, la plataforma está pagando el 7,5 por ciento del impuesto que es administrado por el Departamento de Ingresos de Florida. El 6 por ciento restante es responsabilidad del propietario, pagado cada mes al Recaudador de Impuestos del Condado de Osceola.

Del 12,275 por ciento de impuesto que se debe en Breckenridge, Airbnb está pagando el 6,375 por ciento del impuesto que es administrado por el Departamento de Hacienda de Colorado. El 5,9 por ciento restante es responsabilidad del anfitrión, pagado a la ciudad de Breckenridge, por lo general cada trimestre.

Estos son dos ejemplos en los que las plataformas recaudan algunos (pero no todos) impuestos y este escenario se ha hecho cada vez más común en los Estados Unidos. Hasta la fecha, la Airbnb y la VRBO son las dos únicas plataformas importantes que recaudan y remiten ampliamente los impuestos de hospedaje, pero esperamos que esta tendencia continúe. No está claro si otras plataformas, tanto grandes como pequeñas, adoptarán, o se verán obligadas a adoptar la plataforma de remesas de impuestos según la nueva legislación.

Como ya se ha mencionado, también estamos viendo un aumento de la legislación estatal que obliga a las plataformas a recaudar y remitir los impuestos. Pero estas regulaciones estatales típicamente excluyen los impuestos de la ciudad y el condado, similar a los acuerdos de impuestos voluntarios que las grandes plataformas han firmado. Esto crea un mosaico de soluciones fiscales en el que las plataformas recaudan y remiten una parte de los impuestos, pero los anfitriones siguen estando obligados a gestionar una parte de los impuestos por sí mismos.

¿A dónde vamos desde aquí?

Las grandes plataformas quieren una industria que cumpla con los impuestos y ayudarán con el cumplimiento de los impuestos donde puedan. Esperamos que las grandes plataformas continúen expandiendo su huella de cumplimiento de impuestos y otras plataformas comenzarán a seguir el ejemplo. Sin embargo, es importante señalar que un número significativo de jurisdicciones fiscales no estarán cubiertas por estas iniciativas de impuestos de las plataformas y seguirán siendo una responsabilidad del operador y del anfitrión.

Las grandes plataformas están pagando impuestos a muchos estados, pero todavía hay miles de ciudades y condados que no están incluidos en estos programas. Estas ciudades y condados seguirán siendo responsabilidad de cada anfitrión y propietario.

Conclusión

Para cualquiera que tenga clientes que sean anfitriones y operadores que no estén seguros de cómo se manejan estos impuestos, les sugerimos que contacten con la plataforma, o estudien los enlaces de este artículo directamente a las páginas de información de impuestos de Airbnb y VRBO. Las plataformas están comunicando estos detalles de los impuestos en varios niveles de profundidad, así que revisa tu listado para ver los detalles de los impuestos, las comunicaciones de impuestos que recibes de las plataformas y cualquier pregunta frecuente relacionada con los impuestos.

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