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Aprenda cómo el TCJA afectó a los intercambios entre iguales

Los intercambios de tipo similar, o intercambios de la Sección 1031, han cambiado para el 2018.

Hubo un tiempo en que se podía cambiar una propiedad que producía ingresos (incluyendo los activos de un negocio) por otra. Sin embargo, según la Ley de Recortes de Impuestos y Empleo (TCJA), un 1031 sólo puede hacerse con bienes inmuebles.

Aprenda cómo el TCJA afectó a los intercambios entre iguales
Aprenda cómo el TCJA afectó a los intercambios entre iguales

Es importante señalar que el 1031 no es una evasión de impuestos. Es simplemente un aplazamiento a otro año fiscal. Aquí están los detalles.

El ejemplo del libro de texto de un 1031 es que dos personas se sientan en una mesa de cierre e intercambian títulos de propiedad. Sin embargo, esto es raramente el caso en la práctica.

En cambio, la primera propiedad se suele vender primero. El producto de la venta es retenido por un intermediario calificado.

Es importante señalar que un intermediario cualificado puede ser cualquiera, excepto su abogado o contable. Dicho esto, no es una industria regulada, así que si su cliente pide una referencia, haga su tarea.

En un plazo de 45 días, el contribuyente tiene que identificar hasta tres propiedades al intermediario calificado. Ahora, es importante que estas propiedades sean similares.Por ejemplo, no se puede cambiar una propiedad de alquiler por tierra virgen.

Una vez identificadas las propiedades, el contribuyente tiene 180 días o hasta la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos, incluidas las prórrogas, para tomar posesión de ellas. Estos plazos son duros y rápidos, y si se incumplen, la venta de la primera propiedad es imponible.

Al no estar sujeto a impuestos en el momento del intercambio, el contribuyente no puede recibir constructivamente el dinero. Si esto sucede, el intercambio es nulo y sin efecto.

El contribuyente también puede canjear el producto por más de un bien. Sin embargo, si se saca una hipoteca o se añade más dinero al intercambio, eso puede ser considerado “bota” gravable.

Veamos un ejemplo. Un contribuyente utiliza fondos personales para pagar el depósito del contrato de la propiedad de reemplazo por la cantidad de 20.000 dólares. Al finalizar el intercambio, tras la recepción por parte del contribuyente de todos los bienes similares a los que tenían derecho, el intermediario cualificado devuelve el exceso de efectivo que queda en la cuenta de depósito en garantía del intercambio por la cantidad de 10.000 dólares. La cantidad neta de dinero en efectivo imponible recibida por el contribuyente es de 10.000 dólares, la diferencia entre el dinero recibido y el pagado.

El contribuyente recibe la bota hipotecaria neta si las hipotecas pagadas en el momento de la venta de la propiedad cedida son mayores que las nuevas hipotecas asumidas en la adquisición de la propiedad de reemplazo. No obstante, si el contribuyente recibe una hipoteca neta, lo que recibe puede no ser imponible si se compensa con la hipoteca neta otorgada.

Por ejemplo, si las hipotecas pagadas en el momento de la venta de la propiedad cedida superan en 10.000 dólares a las nuevas asumidas en la adquisición de la propiedad de reemplazo, se recibe una bota hipotecaria neta por la cantidad de 10.000 dólares. Si el contribuyente ha pagado una compensación neta en efectivo por esa cantidad o más, entonces la compensación compensará la compensación de la hipoteca recibida, y no habrá una compensación sujeta a impuestos. Si el contribuyente pagó 7.000 dólares netos de arranque, entonces los 7.000 dólares netos de arranque compensan la misma cantidad de arranque hipotecario recibido, dejando 3.000 dólares netos de arranque imponible recibidos.

Como mencioné antes, un 1031 es sólo un aplazamiento de impuestos. No hay nada formal que diga esto, pero hay varios casos del Tribunal Fiscal que apuntan al hecho de que la propiedad intercambiada debe ser mantenida por el contribuyente para al menos dos declaraciones de impuestos. Ciertamente, pueden intercambiar la propiedad de reemplazo de nuevo después de los dos años, pero deben saber que sólo están pateando la lata por el camino a otro año fiscal cuando la propiedad se venda.

Tuve un cliente que hizo un 1031. Dos años después, hizo otra, y luego otra. Hizo unas cuatro o cinco hasta que encontró la casa de sus sueños. Alquiló esta propiedad durante dos años y luego la convirtió en uso personal.

El efecto fue que no habrá ningún evento gravable, porque para cuando venda la propiedad, se considerará su residencia personal.

En total, 1031 intercambios son complicados. Deberías tomarte el tiempo para conocer todos los detalles antes de sugerirlos a un cliente.

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