El alquiler a corto plazo de una casa o una propiedad de inversión se está volviendo increíblemente popular y a los contadores se les pide cada vez más orientación a los clientes que entran en este mercado.
Además, los contadores inteligentes se lanzan a ayudar a sus clientes, trabajando constantemente para mantenerse al día en los requisitos de impuestos y licencias y, lo que es más importante, qué errores evitar.
La administración de propiedades de alquiler de vacaciones a corto plazo es una tendencia creciente, tanto como negocio secundario como oportunidad a tiempo completo, ya sea que su cliente simplemente alquile su propia propiedad o administre una cartera de propiedades. Hay oportunidades para que sus clientes obtengan ingresos adicionales significativos o incluso se ganen bien la vida siendo su propio jefe, pero la mayoría de los clientes necesitan asesoramiento desde la primera mención de su empresa.
Como un contador que busca conectarse con esta creciente audiencia, considere preguntar a todos los clientes si tienen planes de alquilar su casa a corto plazo. Más y más gente está alquilando sus casas a corto plazo, lo que desencadena nuevos y únicos requisitos fiscales.
Cuidar de estos escollos puede proteger a su cliente tanto de la responsabilidad fiscal oculta como de los problemas operativos. Para cualquier cliente actual o futuro que se dedique a la administración de propiedades y servicios de bienes raíces, el riesgo puede ser significativo.
Estas son las cuatro recomendaciones principales a seguir cuando se aconseja a los clientes que se aseguren de evitar errores costosos al trabajar con alquileres de vacaciones a corto plazo:
1. Calidad del listado y tarifas de alquiler
Aunque el mercado de alquiler de vacaciones es cada vez más popular, también es cada vez más competitivo. Si su cliente no tiene un listado de calidad y las tarifas de alquiler correctas, puede que no tenga éxito. Su cliente está compitiendo con cientos o miles de otras propiedades en su área a través de búsquedas de viajeros en grandes sitios web de alquiler de vacaciones, como Airbnb y HomeAway.
Es imperativo tener fotos de alta calidad y abundantes, buenas descripciones de la ubicación de la propiedad y los servicios y una actitud hospitalaria. Si no tiene fotos de calidad o los viajeros no entienden su ubicación, se saltarán el listado.
Además, si la propiedad no tiene el precio correcto, su cliente puede no obtener las reservas que esperaba, lo que resulta en ganancias potenciales que se dejan sobre la mesa. Las tasas de alquiler pueden tener amplias fluctuaciones basadas en la estacionalidad y los atributos de la propiedad.
Es importante que su cliente investigue el mercado y entienda el precio de propiedades similares. El precio de los alquileres a corto plazo varía principalmente en función del tamaño, la ubicación y la calidad. Una propiedad frente a la playa puede ser alquilada por una prima significativa en comparación con una cuadra de la playa.
Aconseje a sus clientes que sean minuciosos y realistas sobre las fortalezas y debilidades de su propiedad. Cree un calendario anual y establezca tarifas basadas en la investigación de mercado. También, busque eventos que puedan crear un pico en la demanda, como conciertos, partidos de fútbol, convenciones, graduaciones universitarias y festivales; básicamente, cualquier cosa que traiga visitantes adicionales a la zona.
No se pierda los posibles ingresos por descuidar el precio en la demanda resultante de los acontecimientos locales o regionales. Los precios apropiados y los eventos locales oportunos pueden servir a menudo como una excelente oportunidad para que sus clientes obtengan ingresos adicionales durante el año.
2. Impuestos de ocupación de hoteles
Cada vez que se alquila una propiedad a corto plazo, lo que a menudo se considera algo menos de 30 días, se debe cobrar el impuesto de ocupación de hotel en la transacción. Lamentablemente, los propietarios y administradores de propiedades a menudo desconocen los requisitos del impuesto de hospedaje.
Los impuestos de alojamiento están completamente separados de los impuestos sobre la renta y deben ser recaudados y remitidos mensual y trimestralmente, a lo largo del año. Además, las tasas de los impuestos de alojamiento son altas, típicamente del 10 al 15 por ciento de la transacción de renta bruta. Si su cliente no está recolectando y remitiendo correctamente estos impuestos, se puede acumular una responsabilidad significativa rápidamente.
El impuesto de hospedaje varía según la ciudad, el condado y el estado, por lo que la tasa a cobrar y la agencia tributaria involucrada es complicada. La mayoría de los alquileres de vacaciones también tienen requisitos de registro y licencia que deben cumplirse para operar legalmente. En el entorno actual es fundamental que, como contador especializado en la administración de propiedades a corto plazo y alquileres de vacaciones, conozca las diferentes reglamentaciones y requisitos fiscales.
3. Organízate y encuentra las herramientas adecuadas
El alquiler a corto plazo, incluso cuando es sólo una propiedad, es como llevar un pequeño negocio. Además de la publicidad y la fijación de precios de la propiedad de alquiler que hemos discutido anteriormente, hay tareas adicionales que deberán ser administradas adecuadamente.
Estas tareas incluyen:
- Recolección de fondos (los viajeros prefieren pagar con tarjetas de crédito)
- depósitos de daños o seguros
- servicios de limpieza, mantenimiento
- acuerdos de alquiler
- licencias e impuestos
- direcciones de los huéspedes
- registro de invitados y contabilidad y registro
Además, las reservas de los huéspedes pueden estar dispersas en varias plataformas, como Airbnb y HomeAway. Un propietario que no esté bien establecido y organizado para manejar estas actividades se esforzará por mantenerse al día en su negocio de alquiler.
Las principales plataformas de alquiler a corto plazo han asumido cada vez más la función de gestionar algunas de esas tareas, como la recaudación de fondos, los acuerdos de alquiler y la interacción con los huéspedes, y pueden tener socios que ofrezcan soluciones para ayudar en otras funciones. Si su cliente está gestionando una cartera de propiedades, recomendamos encarecidamente el software de gestión de propiedades (PMS), que gestionará casi todas estas tareas.
Un punto particularmente doloroso tanto para los propietarios como para los contadores es la gestión correcta de los impuestos de ocupación y las licencias. Para un individuo con una propiedad, la mayoría de la gente usa una combinación de QuickBooks u otro software de contabilidad y una hoja de cálculo. Debido a que el mercado es próspero, hay muchas empresas nuevas que ofrecen soluciones a algunos de estos problemas, por lo que usted o su cliente deben estar abiertos a explorar nuevas herramientas.
4. 4. Riesgo administrativo en torno a los impuestos y reglamentos
En nuestro negocio, vemos constantemente clientes que no entienden las implicaciones fiscales y de licencia de los alquileres a corto plazo. También regularmente recibimos nuevos clientes que sabían que tenían que cobrar y remitir los impuestos de ocupación, pero no sabían cómo registrar y presentar los impuestos.
Luego hay otros clientes que se registran, pero no entendieron que tenían que remitir un informe de impuestos cada mes, o que remitieron el informe de impuestos de la ciudad pero no el del estado. Para un administrador de la propiedad cualquier error en el frente de los impuestos y licencias puede crear una fricción significativa con sus clientes propietarios.
Rutinariamente vemos a los propietarios dejar a los administradores de las propiedades porque los impuestos de ocupación no estaban siendo administrados correctamente, lo que crea una responsabilidad directa por la propiedad del propietario. Hay una serie de complicadas piezas móviles que deben cumplir con los impuestos y la licencia cuando se alquilan a corto plazo.
El propietario medio simplemente no está al tanto y nunca se ha ocupado de estos requisitos. Desafortunadamente, comúnmente vemos que los asesores, como contadores y abogados, tampoco cumplen con estos requisitos.
Conclusión
Tenga en cuenta estos cuatro consejos cuando trabaje con sus clientes en el mercado de alquileres a corto plazo y usted será el héroe con la orientación oportuna que ayude a prevenir errores costosos en el futuro.