¿Es posible crear riqueza y alcanzar el sueño americano en una época en la que no sólo la economía americana, sino la economía mundial, está en una grave recesión? Aunque muchas personas están desempleadas y luchando para pagar las cuentas y poner comida en la mesa, hay una gran oportunidad para aquellos que tienen la capacidad y la determinación de comprar bienes raíces. Si miras la historia, verás que los tiempos económicos difíciles siempre crean una oportunidad para construir riqueza.
La propiedad de bienes raíces ha sido tradicionalmente llamada el sueño americano . â?» Alcanzar el sueño americano es un gran sentimiento, pero es aún mejor ser propietario de bienes raÃces y usar las regulaciones de impuestos diferidos â?» de tipo 1031 para construir riqueza. A menudo, los propietarios de bienes raíces quieren vender sus propiedades y diferir los impuestos. Piensan que el proceso es simplemente vender su propiedad y completar el papeleo de intercambio similar cuando presentan su declaración de impuestos. Desafortunadamente, aquellos que no buscan consejo profesional se equivocan y el resultado termina costándoles dinero.
Calificaciones para un 1031
Las leyes de impuestos diferidos 1031 son muy específicas e implican plazos estrictos para la venta de una propiedad y la compra de una propiedad de reemplazo. Aparte de los plazos que deben seguirse, hay otros requisitos que deben cumplirse para poder calificar exitosamente para un intercambio de igual naturaleza.
En primer lugar, a fin de tener derecho a un intercambio con impuestos diferidos de conformidad con el artículo 1031, la propiedad debe mantenerse para uso productivo en un comercio o negocio, o para fines de inversión, y debe ser intercambiada por una propiedad â??de tipo similarâ? que también se mantenga para el mismo propósito. Like-kind no significa exactamente lo mismo. Por ejemplo, una propiedad de alquiler unifamiliar se puede intercambiar por un almacén, un centro comercial, un edificio de oficinas o una propiedad agrícola.
Una vez que se ha determinado que la propiedad cumple los requisitos para un intercambio de tipo similar, deben cumplirse los requisitos del período de identificación y del período de intercambio para poder optar a un aplazamiento del pago de impuestos. La propiedad de reemplazo debe ser identificada dentro de 45 días calendario de la transferencia de la propiedad cedida.
Sin embargo, a diferencia de otros plazos fiscales que se prorrogan hasta el siguiente día hábil si el plazo cae en un fin de semana o en un día festivo, el período de identificación no se prorroga bajo ninguna circunstancia. El incumplimiento de este requisito es una ruptura del acuerdo y puede costar al contribuyente decenas de miles de dólares en impuestos innecesarios. Es mejor identificar múltiples propiedades durante el período de identificación para tener un plan de respaldo en caso de que la primera opción no se cumpla. En el mundo de los bienes raíces, los tratos se caen a menudo por varias razones. Los compradores encuentran propiedades y se apegan emocionalmente a ellas con demasiada frecuencia. No debería haber ningún apego emocional a una propiedad si usted es un serio inversor inmobiliario interesado en beneficiarse de una propiedad de inversión.
Después de identificar con éxito la propiedad de reemplazo, la compra debe completarse dentro del período de intercambio de 180 días o la fecha de vencimiento de la presentación de la declaración de impuestos federales del contribuyente para el año en que se entregó la propiedad, incluidas las prórrogas, lo que ocurra primero. Si se cumplen los requisitos para un intercambio de tipo similar, y el contribuyente compra una propiedad de reemplazo de valor igual o superior al de la propiedad cedida, el contribuyente tendrá un intercambio con impuestos diferidos en su totalidad.
El papel del intermediario cualificado
Además de los requisitos mencionados anteriormente, un intercambio con impuestos diferidos requiere que el vendedor utilice un intermediario calificado que se encargue del proceso de intercambio y de los fondos de la venta de la propiedad cedida. Con demasiada frecuencia, el vendedor no es consciente de que un intermediario cualificado debe encargarse del proceso y mantener en depósito el producto de la venta. Si el vendedor recibe de forma efectiva o implícita el producto de la venta, se pone fin al intercambio con impuestos diferidos. Por lo tanto, es imperativo que el vendedor utilice un intermediario calificado de buena reputación para manejar el intercambio con impuestos diferidos 1031.
Un intermediario calificado realmente necesita estar calificado o el proceso de intercambio de impuestos diferidos 1031 puede convertirse en un desastre â?» y no todo el mundo puede ser un intermediario calificado. Los parientes o cualquier persona que, dentro de un perÃodo de dos años antes del intercambio haya actuado como abogado, contador, corredor de bienes raÃces o agente del vendedor, quedan descalificados para ser un intermediario calificado. Desafortunadamente para el vendedor, las personas que están en su círculo de confianza no pueden actuar como su intermediario calificado.
Cómo lograr un intercambio exitoso de impuestos diferidos
El intermediario calificado facilitará la transacción de intercambio con impuestos diferidos 1031 y guiará al vendedor a través del proceso para lograr un intercambio con impuestos diferidos exitoso. Los ocho pasos para un exitoso proceso de intercambio con impuestos diferidos 1031 incluyen lo siguiente:
1. Entra en contacto con el comprador para la propiedad cedida. 2. Incluir en el contrato una â??cláusula de cooperaciónâ? que asigne el contrato al intermediario calificado.
2. La documentación de intercambio debe ser preparada. 3. Contactar con el intermediario cualificado para iniciar el proceso de intercambio con impuestos diferidos. El intermediario calificado preparará el acuerdo de intercambio y hará que se asigne el contrato de compraventa a su empresa.
3. Cierre de la propiedad cedida. La propiedad será transmitida al comprador y el producto de la venta será entregado al intermediario calificado.
4. El intermediario calificado retendrá el producto del efectivo y proporcionará los formularios necesarios para identificar una propiedad de reemplazo dentro del período de identificación de 45 días. 5. Se deben identificar múltiples propiedades para protegerlas de cualquier inconveniente de último momento.
5. Firmar un contrato de compra para la propiedad de reemplazo que se identifique. 6. El contrato debe tener una cláusula de cooperación, al igual que el contrato de compraventa de la propiedad cedida.
6. La documentación de intercambio debe ser preparada para la compra de la propiedad de reemplazo. 7. El contrato se asignará al intermediario calificado, se entregará la notificación de la asignación al vendedor de la propiedad y se enviarán instrucciones al agente de liquidación.
7. Se produce el cierre de la propiedad de reemplazo. El intermediario calificado entregará el producto del intercambio para comprar la propiedad de reemplazo para el comprador y el vendedor entregará la propiedad de reemplazo. Recuerde, el cierre debe ocurrir dentro de los primeros 180 días a partir de la fecha de cierre de la propiedad cedida o la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos federales del contribuyente.
8. Se produce la finalización del proceso de intercambio. El intermediario cualificado le proporcionará todos los documentos del intercambio, incluidos los comprobantes de recepción y desembolso de todos los fondos del intercambio. El formulario 8824, Like-Kind Exchanges (y la sección 1043 Conflict-of-Interest Sales) , debe presentarse con la declaración de impuestos del contribuyente informando al IRS del intercambio de impuestos diferidos 1031.
Un intercambio similar es una gran herramienta que los inversores inmobiliarios tienen a su disposición para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. Como se mencionó anteriormente, el proceso de intercambio de tipo similar es sólo para las propiedades de inversión. La venta de una residencia principal no califica para un intercambio de impuestos diferidos 1031. La ganancia por la venta de una residencia principal puede excluirse en virtud del artículo 121 del Código. Los contribuyentes solteros pueden excluir ganancias de hasta $250,000, y una pareja casada que presenta una declaración conjunta puede excluir hasta $500,000. También es importante recordar que las casas de vacaciones que no se alquilan no se consideran propiedades de inversión y, por lo tanto, no califican para un intercambio de impuestos diferidos.
Los intercambios con impuestos diferidos son una herramienta poderosa si se usan adecuadamente. Son más complejos de lo que parecen en la superficie. Por lo tanto, los inversionistas que quieran vender una propiedad usando las leyes de intercambio de impuestos diferidos deben contactar a un profesional para planificar antes de que decidan vender su propiedad de inversión. Un paso o un plazo que no se cumple puede ser perjudicial para el éxito de la transacción. Sin embargo, un intercambio exitoso con impuestos diferidos de conformidad con la ley 1031 ofrece un mayor poder adquisitivo y ayuda a crear una riqueza que de otra manera no sería posible.
Ejemplo de Intercambio de Parecidos
Veamos el siguiente ejemplo para ver la diferencia en el poder de compra de una transacción que se vende utilizando un intercambio con impuestos diferidos frente a una venta sin impuestos diferidos.
- 1.000.000 de dólares de ganancia de apreciación x 15% = 150.000 dólares
- 100.000 dólares de recuperación de la depreciación x 25% = 25.000 dólares
Un inversor adquiere un edificio de almacén comercial con fines de inversión en 2004 por 800.000 dólares. En 2012, el inversor decide vender la propiedad y comprar una propiedad de reemplazo similar. Los hechos de la transacción son los siguientes:
- El saldo actual de la hipoteca de la propiedad es de 600.000 dólares.
- La propiedad se ha revalorizado a 1.800.000 dólares según la última tasación hecha hace 15 días.
- La deducción de la depreciación de la propiedad es de 100.000 dólares.
Como se muestra arriba, si la propiedad se vende por el valor actual de 1,8 millones de dólares sin un intercambio con impuestos diferidos, los impuestos sobre las ganancias de capital serán de 175.000 dólares. Si la propiedad se vende con un intercambio de impuestos diferidos, no habrá impuestos sobre las ganancias de capital. Si no se vende con un intercambio de impuestos diferidos, el inversor tendrá 1.025.000 dólares para reinvertir, y con un intercambio similar, el inversor tiene 1,2 millones de dólares para comprar una propiedad de reemplazo. Asumiendo un pago inicial del 30 por ciento por la propiedad de reemplazo, el intercambio de impuestos diferidos le da al inversionista la capacidad de comprar una propiedad de 4 millones de dólares, comparado con 3.416.667 dólares si la venta no ocurre como intercambio de impuestos diferidos.
Los intercambios con impuestos diferidos pronto serán más populares que nunca en nuestra vida. Con el actual entorno económico que proporciona a los inversores la oportunidad de comprar una ejecución hipotecaria por centavos de dólar, habrá grandes beneficios que se cobran cuando la economía se da la vuelta y los valores de la propiedad comienzan a subir. Algunos tomarán el dinero, pagarán impuestos y harán otras inversiones que les sean favorables en ese momento, mientras que otros buscarán intercambios con impuestos diferidos en un intento de diferir los impuestos, aumentar su poder adquisitivo y sus carteras, y crear riqueza.
Como profesional, no sólo debe asesorar a sus clientes sobre las leyes de intercambio 1031, sino que debe ayudarles a comprender las leyes y cómo utilizar el proceso para crear riqueza. No hay mayor satisfacción como profesional que ver a tus clientes tener éxito y saber que les has ayudado a conseguir riqueza. Hacer dinero es genial, pero proporcionar un excelente servicio y un gran conocimiento a sus clientes trae la mejor satisfacción!