Valoración de precios para compra y alquiler de viviendas

Hoy quiero escribir mi primer artículo respecto al mundo de la inversión inmobiliaria con una comparativa muy interesante para decidirnos si es más recomendable alquilar o comprar una vivienda en propiedad y, del mismo modo, analizar si como inversores estamos realizando una buena inversión adquiriendo una vivienda para ponerla posteriormente en el mercado de alquiler.

Para comenzar vamos a analizar este gráfico que he encontrado en idealista.com:

precio-venta-alquiler_0

En el gráfico se analizan las rentabilidades anuales de los alquileres en relación a los precios de venta de las mismas viviendas. Lo primero que observamos es una gran acumulación en la zona del 4%, es decir, que el 75% de los propietarios se conforma con obtener una rentabilidad anual bruta del 4% por poner su vivienda en alquiler.

Como valores extremos encontramos los alquileres más bajos con una rentabilidad anual inferior al 3% y los más altos superiores al 6%, llegando casi al 8%.

Por lo tanto, ¿qué es lo que nos interesa como inversores a la hora de comprar una vivienda? Que el precio de la vivienda sea inferior al precio de alquiler * 200 meses. De esta forma en poco más de 16 años podemos haber amortizado el precio de compra de la vivienda y la rentabilidad bruta que vamos a obtener es del 6%. Es lógico que cuando más pequeño sea el precio de la vivienda comparado con el precio de alquiler de 200 meses, mayor rentabilidad obtendremos de la vivienda.

Ejemplo: Suponemos que el alquiler de los apartamentos de 3 dormitorios en un determinado barrio de una ciudad están en un precio medio de 450 euros. ¿Cual es el precio máximo que deberíamos pagar por esa vivienda?

450 euros * 200 meses = 90.000 euros

  • Comprando a un precio de 90.000 €, la rentabilidad mensual sería del 6%.
  • Comprando a un precio de 80.000 €, la rentabilidad mensual sería del 6,75%.
  • Comprando a un precio de 70.000 €, la rentabilidad mensual sería del 7,71%.

En el otro lado del mercado, también nos podemos plantear, ¿qué precio es el ideal para decidirnos por alquilar una vivienda en vez de adquirirla en propiedad? Que el importe anual del alquiler sea inferior al 3% del importe del valor de la vivienda. Tal como hemos visto en el gráfico el 3% es el extremo mínimo de rentabilidad por el que los propietarios están dispuestos a alquilar su vivienda.

Ejemplo: ¿Cual es el precio ideal para pagar por el alquiler para una vivienda cuyo precio de mercado es 100.000 – 180.000 – 240.000 euros?

  • Precio venta 100.000 € – Ideal alquilar por un precio mensual de 250 euros
  • Precio venta 180.000 € – Ideal alquilar por un precio mensual de 450 euros
  • Precio venta 240.000 € – Ideal alquilar por un precio mensual de 600 euros

Pagar un alquiler a estos niveles del 3% es prácticamente como si pidiéramos una hipoteca sobre la vivienda a un interés fijo del 3% (excelente tipo) y solamente pagáramos los intereses por ella, es decir, la vivienda nos sale gratis.

Y si además nuestra situación es un poco desahogada e incluso contamos con el dinero para pagar la vivienda al contado, nos sale más rentable irnos a vivir de alquiler pagando una renta del 3% del precio la propiedad y, aprovechar nuestros conocimientos financieros para invertir decentemente dicho dinero en una cartera de fondos diversificada para obtener una rentabilidad entre el 6% y el 10%, por lo que de esta forma, el alquiler de la vivienda nos sale gratis y obtenemos una rentabilidad por nuestros ahorros que todavía nos permite superar la inflación y mantener el valor adquisitivo del mismo.

Para quien todavía se pregunte cómo puede conocer rápidamente los precios medios de venta y alquiler en una determinada zona no tiene más que visitar páginas tan conocidas como idealista.com o fotocasa.es y en pocos minutos puede obtener unos valores bastante concretos.